¿Te preguntas por qué cada vez es más difícil encontrar vivienda asequible en España? Si te preocupa la creciente desigualdad en el acceso a la vivienda deberías saber que la concentración de propiedades en menos manos está transformando el mercado inmobiliario? A continuación, analizaremos cómo ha sido la evolución de la propiedad de viviendas en España y cuáles son los factores que impulsan la concentración de propiedades y cómo afecta a la sociedad española.
Esta concentración también se refleja en la Encuesta Financiera de las Familias del Banco de España. En 2002, el 80,7% de los hogares eran propietarios de su vivienda habitual, cifra que descendió al 72% en 2022. Mientras tanto, los hogares con propiedades adicionales aumentaron del 29% al 46,8% en el mismo período.
La propiedad de viviendas en España: descubre cómo ha cambiado en los últimos 25 años
Durante décadas, la cultura española ha valorado la propiedad de la vivienda como un símbolo de estabilidad y éxito. De hecho, hasta hace bien poco casi todo el mundo quería ser propietario.
Sin embargo, datos recientes indican un cambio en esta tendencia. Según datos del Catastro, en 2006, el 67% de los titulares poseía solo un bien inmueble urbano. Para 2024, este porcentaje disminuyó al 53%.
Otro dato que confirma esta teoría es que cada vez el número de propietarios con menos de 35 años es menor. Y es que los jóvenes prefieren alquilar. Si bien es cierto que el precio de la vivienda ha aumentado e imposibilita la compra a los jóvenes, no es la única causa.
En otras palabras, cada vez más la vivienda se concentra en menos manos. De hecho, aquellos propietarios que tienen entre dos y cinco inmuebles aumentaron del 31% al 42%, y los que poseen más de diez propiedades pasaron del 0,5% al 1,1%.
Este fenómeno de acumulación ha llevado a que muchos más hogares y familias no posean ninguna vivienda. Algo impensable hace 10 años.
La Encuesta Financiera de las Familias del Banco de España muestra que, en 2002, el 80,7% de los hogares tenía la vivienda habitual en propiedad, porcentaje que descendió al 72% en 2022.
Mientras tanto, los hogares con otras propiedades inmobiliarias aumentaron del 29% al 46,8% en el mismo periodo. A continuación, vamos a analizar las consecuencias de esta tendencia.
Consecuencias de la concentración de propiedades
- Dificultad de acceso a la vivienda:
Este es quizás el principal problema. La escasez de viviendas asequibles y el aumento de los precios del alquiler afectan a todo el mundo, no sólo jóvenes y adultos.
La mayoría de la gente tiene dificultades de acceso a una vivienda (tanto para comprar como para alquilar), especialmente para las familias y personas con bajos ingresos.
De poco valen los intentos del gobierno por intentar meter mano a un problema que cada vez se agrava más. Algunas soluciones como el índice del alquiler o los avales a las hipotecas son claras muestras de que algo falla.
Los altos precios y las exigencias crediticias dificultan la compra, lo que lleva a un aumento del alquiler y beneficia a los propietarios existentes.
- Aumento del precio del alquiler:
Según datos recientes, el precio del alquiler ha experimentado un aumento significativo en las 10 principales ciudades españolas. No sólo ocurre en Madrid y Barcelona, también sucede en urbes más pequeñas como Sevilla, Valencia, Málaga, A Coruña o Vigo.
Este incremento dificulta aún más el acceso a la vivienda para los jóvenes y las familias con bajos ingresos.
- Limitaciones en el acceso a la financiación:
Las entidades financieras han endurecido las condiciones para la concesión de hipotecas, lo que dificulta aún más la compra de vivienda para los jóvenes, que suelen tener menos ahorros.
Aunque es cierto que algunas de estas medidas son recientes, no acaban de solucionar el problema del todo. Son una especie de parche.
- Aumento de la desigualdad y polarización social:
Por otro lado, la concentración de viviendas amplía la brecha entre propietarios e inquilinos, generando desigualdad patrimonial y social. Además, la sociedad se polariza en torno al tema de la vivienda, con una creciente división entre quienes tienen propiedades y quienes no.
Factores que empeoran esta situación
Si antes hemos detallado las consecuencias de la concentración de propiedades ahora toca saber cómo y por qué hemos llegado a esta situación.
La respuesta no es fácil ya que no es una sola cuestión, sino que se debe a una combinación de factores. Entre ellas destacamos las más importantes:
- Auge del turismo y viviendas de uso turístico: El incremento turístico y el fenómeno de Airbnb ha convertido muchas residencias en alojamientos vacacionales. En 2019, había más de 300,000 viviendas de uso turístico en España, reduciendo la oferta de viviendas disponibles para residentes locales. Afortunadamente, está en marcha el Registro Único de Arrendamientos o de alquiler turístico, una base de datos oficial que pretende regular el mercado de arrendamientos y ayudar a las administraciones públicas a tener un control más eficiente sobre el sector inmobiliario.
- Fondos de inversión y SOCIMIs: La influencia de fondos de inversión y Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMIs) ha crecido. En 2020, poseían más de 84,000 viviendas, influyendo en el mercado inmobiliario y en los precios.
- Inversión inmobiliaria: Tras la crisis de 2008, la recuperación del mercado atrajo a inversores, desde grandes fondos hasta pequeños ahorradores, que buscan rentabilidad en el sector inmobiliario. La clase media acomodada también ha invertido en segundas residencias o propiedades para alquiler, buscando una renta adicional.
- Cambios en el mercado laboral: La precarización del mercado laboral y la inestabilidad económica influyen en la dificultad de acceso a la vivienda, limitando la capacidad de ahorro y endeudamiento de las nuevas generaciones. La creciente dificultad para acceder a la vivienda, especialmente para los jóvenes, impide la formación de nuevos propietarios.
- Políticas fiscales favorables: Las deducciones fiscales para propietarios de múltiples viviendas han incentivado la acumulación de propiedades, contribuyendo a la concentración.
- Desarrollo urbano y grandes inversores: Proyectos de desarrollo urbano a menudo favorecen a grandes inversores, desplazando a pequeños propietarios y aumentando la concentración de la propiedad. Además, la presencia de grandes tenedores de vivienda, como fondos de inversión y empresas inmobiliarias, ha aumentado en los últimos años. Esto ha generado preocupación sobre el impacto en los precios del alquiler y la disponibilidad de vivienda.
- Envejecimiento de la población y cambios en los modelos familiares: En 2021, el 19,8% de la población española era mayor de 65 años. Este segmento tiende a mantener propiedades, limitando la rotación en el mercado inmobiliario. Entre 2013 y 2020, los hogares unipersonales aumentaron un 30,9%, lo que implica una mayor demanda de viviendas y potencialmente una mayor concentración de la propiedad.
- Migración interna hacia grandes ciudades: La migración interna hacia grandes ciudades ha incrementado la demanda en áreas urbanas, elevando los precios y dificultando el acceso a la vivienda.
- Herencias: El incremento de las herencias de propiedades ha permitido que individuos con mayor patrimonio acumulen más inmuebles, consolidando la concentración de la propiedad.
- Especulación inmobiliaria: La compra de propiedades con fines especulativos ha contribuido al aumento de precios y a la concentración de la propiedad. Además, la digitalización del mercado facilita la inversión a distancia.
Estos factores han llevado a que, según datos del Banco de España, el 9.4% de los hogares españoles posean el 80% de las viviendas en propiedad adicionales a la vivienda principal.
Posibles soluciones para evitar la concentración de propiedad de viviendas en España
Para abordar la concentración de la propiedad inmobiliaria y sus consecuencias, podrían implementarse las siguientes medidas:
- Reforma fiscal: Reducir los impuestos asociados a la compra de viviendas, que actualmente pueden encarecer el precio hasta en un 25%, facilitaría el acceso a la propiedad y podría aumentar la oferta en el mercado.
- Regulación del mercado del alquiler: Implementar políticas que controlen los precios del alquiler y protejan tanto a inquilinos como propietarios podría equilibrar la relación entre ambas partes, evitando abusos y garantizando viviendas asequibles.
- Fomento de la vivienda pública: Incrementar la construcción y disponibilidad de viviendas públicas en alquiler ofrecería alternativas asequibles a la población y reduciría la presión sobre el mercado privado.
- Incentivos para la rehabilitación urbana: Promover la renovación de edificios antiguos y barrios deteriorados podría aumentar la oferta de viviendas asequibles y revitalizar áreas urbanas.
Además, se podrían implementar programas de asistencia financiera para jóvenes compradores de vivienda, como préstamos con condiciones favorables o ayudas directas para el pago de la entrada.
En última instancia, el éxito final o no de estas ideas y soluciones dependerá de su implementación efectiva y de aspectos como la capacidad del Gobierno para abordar las preocupaciones y críticas planteadas por expertos y actores del mercado.
Esperamos que os haya gustado este análisis de cómo hemos llegado a esta situación y si tenéis alguna duda o cuestión nos las preguntéis.
En Renovalia Inmobiliaria, somos expertos en alquileres y compra de viviendas y estamos para lo que necesites.
Si eres dueño o inquilino y tienes dudas sobre si puedes acceder a los avales para propietarios e inquilinos del Gobierno, no dudes en contactarnos. Estamos aquí para ayudarte y responder lo que necesites.
