Hasta hace bien poco la forma de comprar y vender inmuebles siempre era la misma, pero desde hace unos años han aparecido nuevas formas de adquirir una vivienda. Algunas de las más innovadoras y actuales son el crowfunding inmobiliario y las SOCIMIs.
En este artículo nos vamos a centrar en estas fórmulas de venta inmobiliaria y vamos a hacer una comparativa para saber cuáles son las diferencias entre el crowfunding inmobiliario y SOCIMIs.
¿Qué es una SOCIMI?
Una SOCIMI viene de la palabra (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) y consisten en unas S.A. cotizadas que fueron aprobadas por el gobierno hace unos ocho años, concretamente en un borrador llamado Ley 11/2009.
La ley no tuvo éxito y se volvió a cambiar en el 2012, para ello se reformuló en la denominada Ley 16/2012 de 27 de diciembre. Pocos días después, el 1 de enero de 2013 entró en vigor la promulgación de este régimen especial que tiene como meta impulsar la aparición definitiva de las SOCIMIs y estimular el mercado inmobiliario, en especial, en el régimen de alquiler.
El origen de las las SOCIMIs es anglosajón y es una forma de comprar viviendas a bajo coste. La idea es comprar, promocionar activos urbanos como oficinas, locales y centros comerciales para sacarle rédito en formato de alquiler.
Para ello, se actúa como un fondo de capital mediante una forma de Sociedades Anónimas en la que puede formar parte cualquier persona. Sin embargo, debe de cumplir unas características que varían en cada sociedad.
La idea es acceder al mercado inmobiliario para conseguir buenas rentabilidades. El problema es que algunas de las normas que deben cumplir las SOCIMIs son las siguientes:
- Invertir al menos un 80 % de sus activos en inmuebles urbanos, ofrecidos en alquileres o con otras SOCIMIs
- Cotizar en un mercado inmobiliario regulado, para ello sus acciones deben estar admitidas a negociación en un sistema de mercado perteneciente a la Unión Europea. Por ejemplo, el Mercado Alternativo Bursátil o MAB son sistemas a los que pueden entrar las SOCIMIs siempre que exista un intercambio de información tributaria de forma ininterrumpida durante todo el tiempo impositivo.
- Sólo puede existir un tipo de acciones que tendrán carácter nominativo, esto significa que las SOCIMIs pueden identificar a sus accionistas en todo momento.
- Poder explotar durante 3 años como mínimo en formato alquiler una propiedad antes de venderla
- Se elimina el requisito de diversificación por el cual se deben tener 3 inmuebles y no se pone límite a la financiación ajena.
- Su capital social mínimo debe ser de 5 millones de euros (en la reforma del 2009 era de 15 millones)
- Repartir dividendos entre sus socios e informar de sus cuentas anuales de sus reservas y de los dividendos distribuidos.
- Regirse por la ley, en este caso la Ley 16/2012
¿En qué consiste el crowfunding inmobiliario?
El crowfuding inmobiliario, al igual que las SOCIMIs, permiten comprar una vivienda con poco dinero. Sin embargo, el crowfunding es más barato que las SOCIMIs. Una persona que debe cumplir ciertos requisitos y conocer el mercado inmobiliario abre una plataforma digital en la que propone a los futuros inversores los proyectos de compra.
Las viviendas se votan a través de la red entre los inversores y pasado un tiempo se lleva a cabo el proceso de compra. Por supuesto, antes se valora todo, se analizan las propiedades y se ponen como futuros proyectos.
Una vez votados entre los miembros se ponen a la venta y la plataforma de crowfunding se ocupa de todo el papeleo para la compra y venta. Por ello, se cobra una pequeña comisión a los socios (cualquiera puede serlo).
Sin embargo, este proceso tiene en cuenta unos factores de viabilidad como la zona, la antigüedad de la vivienda, etcétera. Después se cuelgan en la red con fotografías para que cualquiera pueda “pujar” por ellas, es decir, invertir en la plataforma.
La mayoría de los activos adquiridos se destinan al alquiler con una reforma previa a cargo de la plataforma de crowfunding. El alquiler otorga beneficios a los inversores hasta aprovechar el mejor momento para vender.
¿Cuáles son las diferencias entre el crowfunding inmobiliario y SOCIMIs?
El crowfunding inmobiliario al igual que las SOCIMIs son una forma de venta innovadora y que permiten al público en general acceder al mercado inmobiliario de una forma sencilla y sin tener que hacer una gran inversión.
Las principales diferencias son las siguientes:
- Las SOCIMIs y las plataformas inmobiliarias de crowfunding son distintas a los fondos tradicionales. Sin embargo, a pesar de que ambas plataformas están controladas las SOCIMIs gozan de mejores garantías ya que tenemos poco control sobre el dinero que invertimos a consecuencia de la volatilidad del mercado.
- Las SOCIMIs necesitan de más dinero e inversión que las plataformas inmobiliarias de crowfunding. Aunque a comparación de los fondos de inversión tradicionales, la inversión es mínima. En el crowfunding puedes invertir desde 50 euros, en el caso de las SOCIMIs el importe es mayor y lo mismo sucede con los beneficios ya que son mayores. Sin embargo, los requisitos que deben cumplir las SOCIMIs y sus socios son superiores y más complicados que en el crowfunding.
- Las SOCIMIs tienen dos tipos de socios inversores que tienen mejores posibilidades de obtener mejores réditos que los inversores “normales” de las plataformas de crowfunding inmobiliario. Los inversores particulares pueden ser socios de dos formas, la primera fórmula es a través de la compra de acciones y la segunda con la aportación de activos.
- En este último caso se participará en la SOCIMI con el equivalente al valor de los activos inmobiliarios aportados. Por supuesto, estos últimos socios tienen más beneficios finales ya que corren más riesgo al aportar patrimonio propio. La principal diferencia de las plataformas de crowfunding con las SOCIMIs es que las primeras solo tienen socios generalistas.
- Las plataformas de crowfunding inmobiliario son para todo el mundo ya que no se necesitan conocimientos técnicos para realizar una inversión. En cambio, las SOCIMIs son para todo el público, pero también aquellas personas con mayores conocimientos técnicos del mercado y que quieran hacer inversiones con conocimiento de causa.
- Las SOCIMIs tienen que cotizar en bolsa por ley, además están obligadas a cumplir una serie de normativas de transparencia al verse beneficiadas económicamente al estar exentas de impuestos municipales y plusvalía.
- Por si fuera poco, los accionistas de las SOCIMI tributan diferente;
Tipo de Gravamen en Impuesto sobre Sociedades: 0%. La entidad está sometida a un Gravamen especial que tendrá la consideración de cuota del IS con un importe del 19 % sobre el importe íntegro de dividendos o participaciones en beneficios distribuidos a los socios siempre que cumplan algunas condiciones. La primera de ellas es que la participación en el capital social debe ser igual o superior al 5 %, la segunda es que esos dividendos (en sede de sus socios) están exentos y tributan a un tipo inferior al 10 %. Se perderá dicho régimen sino se cumplen todas las condiciones, además el incumplimiento de las mismas no permite que se pueda optar a la aplicación de este régimen fiscal especial mientras no pasen tres años desde la finalización del último periodo impositivo en el que se aplicó el régimen.
- Facilita la inversión internacional en el mercado inmobiliario español y reduce la carga tributaria de las personas físicas que invierten en el mismo.
- La fiscalidad especial de las SOCIMI permite que cualquier entidad (bancos, agentes privados, ayuntamientos, particulares, etcétera) que haya realizado con un gran apalancamiento puedan reducir su impacto de la limitación a la deducibilidad de intereses del impuesto de sociedades. No sucede lo mismo con el crowfunding.
En definitiva, ambas plataformas posibilitan el acceso al mercado inmobiliario al gran público, aunque cada una con sus diferencias. !La decisión está en tus manos! Y recuerda, si quieres conocer las últimas noticias del sector inmobiliario, no dejes de visitar nuestro blog.
Fuentes:
https://www.bancsabadell.com/news/es/docs/ahorro.pdf
http://www.minhafp.gob.es/Documentacion/Publico/NormativaDoctrina/Tributaria/IRPF/Ley_16-2012.pdf
