De las nuevas hipotecas que se que se constituyeron en el mes de febrero las de tipo fijo supusieron el 10,8% de las totales, según datos emitidos por el Instituto Nacional de Estadística (INE), lo que supone que casi se han duplicado frente al 6% que representaban en el mismo mes del pasado año 2015.
Aunque la contratación de los créditos a tipo fijo se ha acelerado, en el conjunto y según los datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE) sólo son un 4% del total. Con los tipos de interés a la baja, mayores comisiones y un diferencial mayor que un préstamo a tipo variable. Lo cierto es que la concesión de este tipo de hipotecas solía ser tradicionalmente bastante limitada.
Los clientes deben valorar la hipoteca por la que apuestan
Ahora debemos ser conscientes de que las circunstancias no son las mismas que antes, han cambiado y los bancos han intensificado el comercio de esta tipología de préstamos, los cuales les protegen de unos tipos de interés de referencia que con casi total probabilidad estarán cercanos a cero en los próximos tres o cuatro años y ahora transitan en negativo.
Los fallos judiciales se han pronunciado de forma masiva a favor del cliente cuando se habla de la transparencia de las cláusulas suelo de las hipotecas de tipo variable, que también inclinan a estas entidades hacia este tipo de productos, los cuales estarán libres de problemas judiciales en el futuro.
En este sentido, para el cliente también este tema es más atractivo de lo que lo era anteriormente, ya que con un precio más próximo al de las hipotecas de tipo variable, se pueden asegurar el mismo precio al menos durante los próximos 10 años.
Todo esto podemos decir que explica la gradual ganancia de terreno de las hipotecas a plazo fijo, las cuales ya suponían el 9,8% de las nuevas concesiones, en enero el porcentaje llegó a subir al 10,2%.
En los tipos de préstamos que ofrecen las entidades como Bankinter o ING se encuentran hipotecas a un tipo fijo de 10 años inferior al 2%, para luego pasar al tipo variable con referencia al euribor el resto de la vida del crédito. En el catálogo de estos productos podemos encontrar las hipotecas a tipo fijo puro, aunque en este caso el tipo de interés que se aplica es más elevado y se puede acercar al 4%. Según la AHE, el 40% de los préstamos hipotecarios que se conceden en nuestro país tienen un periodo inicial que tiene un tipo superior a un año.
Aunque las hipotecas variables están viviendo uno de sus mejores momentos y se están consolidando como la apuesta más barata del mercado por el Euribor en negativo, los bancos tienen una de sus peores pesadillas en el índice que utilizan más del 90% de las hipotecas españolas, lo que podría provocar el curioso caso de que algunas entidades llegarían a pagar a sus clientes su préstamo hipotecario. A pesar de esto, estudios recientes afirman que un 63% de las nuevas hipotecas no se van a poder aprovechar de los valores negativos del Euribor.
¿Cómo se ha llegado a esta situación?
Un 37% de las nuevas hipotecas que se comercializan en la actualidad van a ser las que se beneficiarán de estos mínimos históricos del Euribor a 12 meses durante las primeras cuitas. La razón principal está en que, para muchas hipotecas, los intereses más bajos del mercado por debajo del Euribor +1,25% solo aplican durante el primer año un TINI (Tipo de Interés Nominal Inicial), que acostumbra a ser fijo.
Esto básicamente significa que en los primeros meses de hipoteca se pagan intereses fijos y no el variable que se anuncia, pero ¿cuál es la razón del interés de los bancos al aplicar un TINI? Muy sencillo, así se blindan contra el Euribor actual en tasas negativas, por lo que se aseguran unos ingresos estables.
Para entenderlo más fácil: si tienes una Hipoteca Naranja de ING Direct a Euribor + 0,99, se devolverían al banco el primer año unas cuotas mensuales de 480 euros. En la Hipoteca Variable CajaSur, la cual aplica el mismo interés, pero tiene un TINI de 1,40%, ascendiendo la cuota del primer año a 510 euros (siempre teniendo una hipoteca de 150.000 euros a 30 años y el Euribor de marzo a 0.012%).
Aquí, a lo largo del año el TINI podría suponer una cantidad mayor de 432 euros al año extra, algo que no supone ningún tipo de beneficio al hipotecado. Lo mejor en este caso es que si se pretende contratar un préstamo hipotecario variable para aprovecharnos del Euribor pagando al comienzo unas cuotas mensuales muy bajas, se debe evitar al 63% de hipotecas que si se encargan de aplicar el TINI.
A pesar de esto el Euribor es un índice que no deja de fluctuar cada mes, por lo que tenemos que ser conscientes de que con una hipoteca variable siempre vamos a tener el riesgo de que el Euribor vuelva a subir y se encarezcan las cuotas de forma considerable.
Algo que tenemos que tener en cuenta es que no sólo el interés va a determinar el precio de nuestras nuevas hipotecas, debemos tener en cuenta comisiones y productos vinculados, los cuales puede que encarezcan de forma considerable el coste de nuestra hipoteca.
¿Son las hipotecas fijas y mixtas una alternativa?
Con el fin de que los valores en negativo no afecten al balance de los bancos, éstos han comenzado a promocionar las hipotecas fijas y mixtas. Aunque ¿son éstas una alternativa real a las hipotecas variables? Lo que debemos tener claro es que las hipotecas mixtas son en realidad la opción que menos beneficia al hipotecado.
Este tipo de hipotecas se caracterizan por aplicar un interés fijo en los primeros años, que suelen ser de diez, algo que imposibilita que cuando se aplique el variable se pueda aprovechar el Euribor en negativo, ya que es posible que probablemente vuelva a subir.
Tienes que tener en cuenta que la contratación de tu nueva hipoteca es una desición que te va a afectar durante un largo plazo de tiempo por lo que es recomendable asesorarte por un profesional.
