¿Sabías que existe una forma legal y completamente transparente de vender pisos de protección oficial obteniendo más dinero de lo que indica la tasación inicial? Si eres propietario de una vivienda de protección oficial y te estás planteando venderla, probablemente te hayas topado con la limitación del precio máximo de venta establecido por la tasación oficial.
Sin embargo, lo que mucha gente desconoce es que hay mecanismos legales dentro del propio sistema de VPO que permiten optimizar el precio de venta sin infringir la ley. Si te interesa saber cómo, a continuación te indicamos cómo hacerlo, qué papeles necesitas y los plazos que debes respetar. Y es que conocer estos trucos legales puede ser la diferencia entre conformarte con el precio tasado o sacar el máximo partido a tu vivienda protegida.
¿Qué es una vivienda de protección oficial y por qué tiene precio máximo de venta?
Antes de entrar en materia, conviene recordar qué es exactamente una VPO. Se trata de viviendas promovidas por la administración pública o por promotores privados bajo ciertas condiciones, destinadas a facilitar el acceso a la vivienda a personas con ingresos limitados.
A cambio de un precio de venta inferior al de mercado, estas viviendas están sujetas a una serie de requisitos y limitaciones, tanto para el comprador como para el vendedor.
La clave de las VPO es que su precio de venta en el mercado está regulado por la administración. Cada comunidad autónoma fija un precio máximo por metro cuadrado, que depende de factores como la ubicación, el régimen de protección y la antigüedad de la vivienda.
Este precio máximo se revisa periódicamente y tiene como objetivo evitar la especulación y garantizar que las viviendas protegidas cumplan su función social.
Por tanto, si tienes una VPO y quieres venderla, debes saber que no puedes fijar el precio que quieras. El precio máximo está tasado y es de obligado cumplimiento durante todo el periodo de protección, que suele oscilar entre 10 y 30 años, dependiendo de la normativa autonómica y del tipo de vivienda.
¿Qué ocurre si vendo por encima del precio máximo?
Vender una VPO por encima del precio máximo legal es ilegal. Así de claro. La ley es tajante en este punto: durante el periodo de protección, el propietario no puede vender la vivienda por un importe superior al fijado por la administración.
Hacerlo supone incurrir en una infracción grave, que puede acarrear sanciones económicas, la obligación de devolver las ayudas recibidas e incluso la descalificación de la vivienda.
Vender una VPO por encima de su precio máximo supone incurrir en una infracción grave con multas que van desde los 1.500 hasta los 60.000 euros dependiendo de la gravedad y la Comunidad Autónoma.
Sin olvidar, además de la obligación de devolver todas las ayudas o beneficios públicos recibidos para la adquisición de la vivienda y, en los casos más graves, la descalificación de la vivienda protegida, lo que implica perder su régimen especial y los derechos asociados.
Además, tal y como indica el BOE la administración puede exigir la restitución de las cantidades cobradas de forma indebida y, en algunos supuestos, iniciar acciones legales adicionales si se detecta fraude o reiteración en la infracción.
Además, en muchas comunidades autónomas, la administración tiene derecho de tanteo y retracto, es decir, puede ejercer su derecho a comprar la vivienda al mismo precio que se iba a vender a un tercero, precisamente para evitar operaciones fraudulentas.
¿Y si el comprador y el vendedor pactan un sobreprecio “en negro”?
Desgraciadamente, existen casos de fraude en la reventa ilegal de VPO, donde se vende por encima del precio máximo fijado y se exige el pago de un sobreprecio «en negro» para cerrar la operación. Lo cual no sólo es ilegal sino una operación arriesgada para ambas partes.
Y es que si la administración detecta la irregularidad, puede anular la compraventa, imponer multas y exigir responsabilidades penales. Además, el comprador pierde la protección legal y puede verse envuelto en un proceso judicial largo y costoso.
Por tanto, si eres comprador, desconfía de cualquier oferta que implique pagar más de lo que marca la administración. Y si eres vendedor, cumplir la ley es la mejor garantía de tranquilidad.
Ahora, esto no quita que no haya formas de vender pisos de protección oficial por encima de lo tasado. ¿Cómo? A continuación, te lo contamos en detalle.
Descalificar una vivienda: la forma de vender una VPO a precio libre
La única forma legal de vender una VPO a precio de mercado es descalificar la vivienda. Pero, ¿en qué consiste?
La descalificación es un procedimiento administrativo legal para eliminar las limitaciones de precio y poder vender la VPO a precio libre.
Además, este trámite depende de cada comunidad autónoma y requiere cumplir ciertos requisitos legales. Es decir, no siempre es posible y cada caso es diferente.
Por ejemplo, depende de la antigüedad de la vivienda, de la normativa autonómica y de si se han recibido ayudas públicas. En general, para poder descalificar una VPO suelen exigirse los siguientes requisitos:
- Que haya transcurrido el periodo mínimo de protección (normalmente entre 10 y 30 años).
- Devolver las ayudas públicas recibidas, actualizadas con intereses.
Solicitar la descalificación a la administración competente y obtener la resolución favorable. Solo cuando la vivienda ha sido oficialmente descalificada, el propietario puede venderla al precio que considere conveniente, sin limitaciones administrativas.
¿Cómo saber el precio máximo de venta de mi VPO?
Cada comunidad autónoma publica las tablas de precios máximos de venta de VPO, actualizadas según la zona y el tipo de vivienda. Además, puedes solicitar un certificado de precio máximo de venta en la consejería de vivienda o el organismo competente de tu comunidad.
Este documento es imprescindible para formalizar la venta ante notario.
La tasación de una VPO se basa en dos valores: el valor máximo legal y el valor de mercado que no siempre coinciden. El valor final de tasación será siempre el menor de ambos, por lo que no se puede tasar ni vender por encima del precio máximo legal mientras dure la protección.
¿Qué documentación necesitas para vender una VPO?
Para vender una vivienda de protección oficial, necesitarás:
- Certificado de precio máximo de venta. Escritura de propiedad.
- Certificado de estar al corriente de pagos de la comunidad y del IBI.
- En algunos casos, autorización administrativa previa a la venta.
Recuerda que el notario comprobará que el precio de venta no supera el máximo legal y que se cumplen todos los requisitos.
Finalmente, ten en cuenta que vender pisos de protección oficial no es un proceso igual para todo el mundo ya que cada caso es diferente. El motivo es que la normativa puede variar según la comunidad autónoma y la situación concreta de tu vivienda protegida. Por lo que antes de iniciar cualquier proceso de venta, es fundamental que revises tu situación legal, te informes sobre los requisitos y plazos de protección, y valores las consecuencias de incumplir la normativa vigente.
En Renovalia Inmobiliaria, somos expertos en el mercado inmobiliario y contamos con un equipo especializado en el tema que puede asesorarte de forma personalizada para realizar la operación con todas las garantías.
Si tienes dudas sobre los límites de precio, la descalificación de la vivienda o cualquier otro aspecto relacionado con la venta de tu VPO, no dudes en consultarnos. Estamos aquí para ayudarte a vender con seguridad y tranquilidad.
Fuentes:
- Decreto 2114/1968, de 24 de julio.
- Código de la Vivienda del Estado (BOE).
- Real Decreto-ley 31/1978, de 31 de octubre.
- Normativa autonómica: Cada comunidad autónoma desarrolla su propia normativa de vivienda protegida. Andalucía.
