Comprar una vivienda okupada: Riesgos, oportunidades y proceso legal

¿Sabías que en España se denuncian más de 14.000 casos de okupación al año y que, a pesar de este fenómeno, comprar una vivienda okupada puede convertirse en una oportunidad de inversión si sabes cómo hacerlo bien? Sí, adquirir una casa o piso okupado es posible y beneficioso siempre que sepas manejar la situación desde un punto de vista legal, administrativo e inmobiliario y te aseguramos que merece la pena el ahorro.

Eso sí, ya te avisamos que no es para todo el mundo ya que el proceso puede ser un quebradero de cabeza. A continuación, te contamos sin rodeos y con información práctica, todos los pasos necesarios para evaluar, adquirir y recuperar legalmente una vivienda okupada.

Desde la valoración correcta del inmueble hasta las estrategias legales más efectivas para recuperar la posesión, en este artículo te contamos todo lo que necesitas saber para manejarte con éxito en este complejo proceso de compra de un inmueble, que es muy lucrativo, pero, potencialmente peligroso si no lo ejecutas bien.

Comprar una vivienda okupada es posible: todo lo que debes saber

Lo primero que debes saber es sí, es posible comprar una vivienda okupada. Es un proceso largo y tedioso, pero merece la pena. El motivo, sin duda, es el precio.

Los inmuebles okupados suelen venderse con descuentos que oscilan entre el 30 y el 60% respecto a su valor de mercado. Este margen y ahorro tan grande es una oportunidad excepcional para aquellos posibles compradores que sepan gestionar todo el proceso. 

Piensa que esto es como todo, una cosa es el precio real de la vivienda, otro el de mercado y otro bien diferente el que consigas negociar en estos casos. Y es que, precisamente, este tipo de operaciones tiene muchos riesgos, lo que hace que mucha gente descarte realizar este tipo de compra.

No lo vamos a negar, ya no sólo es negociar el precio, también es jugar con el tiempo y tener paciencia infinita. Este es, quizás el principal problema. Piensa que la incertidumbre temporal es el aspecto más importante. Si te decides por comprar una vivienda okupada sabes cuándo comienzas el proceso, pero nunca cuándo acaba.

Manejar la incerteza y tener paciencia son claves: el proceso de desalojo puede extenderse desde varios meses hasta años, dependiendo de la situación legal específica y la saturación de los juzgados locales

Repercusiones legales y aspectos a tener en cuenta

Esta incertidumbre afecta directamente a la planificación financiera y al retorno esperado de la inversión. A continuación, te detallamos todos los aspectos tanto económicos como legales que debes contemplar.

• Costes legales: al margen de la incertidumbre, un aspecto importante es tener en cuenta los costes legales adicionales ya que son otro factor a considerar seriamente en este tipo de operaciones. Deberás contemplar los honorarios de abogados, procuradores y posibles procedimientos judiciales que pueden elevar significativamente la inversión inicial. En casos complejos, estos gastos pueden suponer varios miles de euros que deben sumarse al precio de adquisición.
• Estado de piso o casa: el estado de conservación del inmueble suele ser otro punto crítico. Es probable que la vivienda presente deterioros importantes, tanto por el uso inadecuado como por la falta de mantenimiento. Las instalaciones eléctricas, fontanería y elementos estructurales pueden requerir intervenciones costosas que deben calcularse previamente para evitar sorpresas desagradables.
• Resistencia al desalojo de los okupantes: en algunos casos, los okupantes pueden ofrecer resistencia al desalojo, complicando y alargando el proceso de recuperación del inmueble. Esta situación puede generar no solo más costes legales, sino también un desgaste personal para el inversor que no debe subestimarse.
• Suministros pendientes y deudas aplazadas: también es frecuente encontrar que la vivienda tiene pendientes deudas de comunidad, impuestos o suministros que deberías asumir como nuevo propietario. Estas obligaciones pueden suponer importes considerables, especialmente si la okupación lleva mucho tiempo o si el anterior propietario ya tenía problemas económicos antes de la ocupación.

A pesar de estos riesgos, si tienes paciencia, algo de músculo económico y cierto asesoramiento profesional, las ventajas y la espera pueden superar significativamente a todos los inconvenientes citados anteriormente.

Ahora sí, comenzamos por lo básico. ¿Dónde encontrar este tipo de viviendas?

¿Cómo localizar viviendas okupadas?

Encontrar viviendas okupadas en venta es más sencillo de lo que mucha gente imagina. Estas propiedades aparecen publicadas regularmente en los grandes portales inmobiliarios y son fáciles de identificar porque suelen ser las viviendas con los precios más asequibles de cada zona.

Muchos portales inmobiliarios cuentan con un filtro específico de búsqueda para seleccionarlas, aunque no todas las entidades y agencias que las ofertan utilizan esta nueva etiqueta.

Por ejemplo, si estos días decides buscar en Barcelona te puedes encontrar pisos de este tipo a partir de 45.000 euros y de hasta 350.000 euros, salvo alguna excepción de mayor precio.

Pero no sólo en Barcelona y ciudades caras como Madrid, Valencia o Sevilla. La oferta se extiende a ciudades y municipios donde el alquiler y los precios son más pequeños.

De hecho, la distribución geográfica de estas oportunidades es muy amplia y abarca tanto el rural como zonas urbanas. Lo normal son los barrios periféricos de la ciudad y los municipios del área metropolitana ya que concentran la mayor parte de la oferta.

Lo que no quita que no haya disponibilidad en pleno centro de la capital catalana y otras zonas alejadas.

Es importante señalar que las agencias que comercializan estas propiedades suelen aplicar honorarios comparables a los de una venta normal, o establecen un mínimo fijo si el precio de venta es muy bajo.

Una vez sabes dónde encontrar estas viviendas, debes saber todo sobre la parte legal.

¿Qué implica vender una vivienda okupada desde el punto de vista legal?

La transmisión de una vivienda ocupada es perfectamente legal dentro del marco normativo español. Sin embargo, hay aspectos fundamentales que deben tenerse en cuenta.

El comprador de un inmueble okupado se subrogará en todos los derechos y obligaciones de que disponga la parte vendedora, asumiendo su posición jurídica frente a los ocupantes.

Dicho de otra forma, cuando compras una casa okupada, básicamente te pones en los zapatos del vendedor.

Esto significa que heredas todos sus derechos (como el poder pedir legalmente que los okupas se vayan) pero también todas sus obligaciones. Es como si tú pasaras a ser el dueño original frente a los okupas, con las mismas ventajas y problemas que tenía el anterior propietario.

La situación de okupación ilegal deberá constar explícitamente en la escritura pública de compraventa y requerirá el consentimiento expreso de la parte compradora. Se entiende por okupación ilegal aquella en la que los ocupantes no disponen de justo título para permanecer en la vivienda, es decir, no tienen a su nombre un contrato de arrendamiento ni una autorización expresa del propietario.

Además, en la escritura se deberá especificar claramente quién se hace cargo, en caso de existir, de los posibles desperfectos ocultos de la vivienda. Esta cláusula es especialmente relevante considerando que ninguna de las partes puede acceder físicamente al inmueble: la parte vendedora no dispone de la posesión legal de la vivienda y la parte compradora no puede inspeccionarla personalmente.

Estado de conservación

Es probable que la vivienda presente deterioros importantes, tanto por el uso inadecuado como por la falta de mantenimiento. Las instalaciones eléctricas, fontanería y elementos estructurales pueden requerir intervenciones costosas que deben calcularse previamente para evitar sorpresas desagradables.

A pesar de estos riesgos, con la debida diligencia y asesoramiento profesional, las ventajas pueden superar significativamente a los inconvenientes, especialmente para inversores dispuestos a manejar procesos a medi-largo plazo. Recuerda, que nunca se sabe el tiempo que puede llevar.

Y ahora que sabes todo esto es hora de ir a la parte legal para que entiendas cómo es todo el procedimiento.

Procedimiento legal para recuperar una vivienda okupada tras su compra

Una vez adquirida la vivienda okupada, existen principalmente tres vías legales para recuperar la posesión del inmueble:

• 1. Procedimiento civil de desahucio por precario:

Esta vía se aplica cuando los ocupantes no tienen ningún título que justifique su posesión. El proceso se inicia con la presentación de una demanda ante el juzgado correspondiente, seguida de la admisión a trámite y citación a vista oral.

Durante el juicio deberás acreditar tu propiedad mediante la escritura de compraventa. Si obtienes una sentencia favorable, se procederá a la ejecución del lanzamiento con intervención judicial y, si es necesario, de las fuerzas de seguridad. El plazo para este procedimiento puede oscilar entre 9 y 18 meses, dependiendo de la carga de trabajo de los juzgados locales.

• 2. Procedimiento penal por usurpación

Si la okupación es reciente (menos de 48 horas) o se ha producido con violencia o intimidación, puede iniciarse un procedimiento penal. Este comienza con la presentación de una denuncia, seguida de una investigación policial y judicial que puede resultar en la adopción de medidas cautelares como el desalojo inmediato.

Esta vía puede ser más rápida inicialmente si se obtienen estas medidas, pero también puede dilatarse si el caso se complica.

• 3. Ley 5/2018 o «desahucio exprés»

Esta modificación legislativa introdujo un procedimiento específicamente diseñado para casos de okupación. Comienza con la presentación de una demanda solicitando la recuperación inmediata de la posesión. Una vez admitida, el juzgado requiere a los ocupantes que presenten un título legítimo en 5 días. Si no hay respuesta o el título no es válido, se dicta auto acordando el desalojo.

Teóricamente, este procedimiento puede resolverse en 3-6 meses, aunque en la práctica los plazos suelen extenderse considerablemente.

Cómo negociar el precio al comprar una vivienda okupada: 

Negociar el precio es quizás el aspecto más crítico en la compra de una vivienda okupada.

Para abordarla con éxito, considera hacer lo siguiente:

• Antes de hacer cualquier oferta, es imprescindible realizar una investigación minuciosa del inmueble y su situación.
• Debes averiguar cuánto tiempo lleva okupada la vivienda, ya que esto influirá directamente en la dificultad del proceso de desalojo. También resulta fundamental comprobar si existe algún procedimiento judicial en curso, pues podrías beneficiarte de acciones legales ya iniciadas.
• Para determinar una oferta razonable, puedes utilizar una fórmula que tenga en cuenta todos los factores relevantes. Quédate con esta fórmula:

El precio que ofrezcas debería resultar de restar al valor de mercado los costes legales previstos, los gastos de rehabilitación estimados, una cantidad que contemple la incertidumbre del proceso (prima de riesgo) y la compensación por el tiempo que el inmueble no producirá rendimientos (lucro cesante).

• Finalmente, si negocias con bancos o fondos de inversión, tu estrategia debe centrarse en destacar tu capacidad para resolver un problema que les genera costes continuos. En caso de propietarios particulares, enfatiza la liberación inmediata de cargas y la ventaja de recibir liquidez inmediata. En ambos casos, presenta tu oferta como solución «llave en mano».
• No te olvides de contar con una agencia especializada que te ayude con el proceso de negociación ya que su intervención y experiencia pueden afectar de forma muy positiva al resultado final de la operación.

Antes de formalizar la compra, solicita toda la documentación necesaria: nota simple actualizada, certificado de deudas de comunidad, documentación sobre procedimientos judiciales en curso y el historial de pagos de impuestos.

Consejos finales

Como veis si habéis llegado hasta el final el proceso de comprar una vivienda okupada es un proceso largo, tedioso y no apto para todo el mundo, lo que no quita que sea potencialmente muy rentable.

Eso sí, requiere de la combinación de conocimientos muy específicos, contar con asesoramiento profesional y una adecuada gestión de expectativas temporales y financieras. Lo que te contamos antes de la incertidumbre y la paciencia. Y es que igual tienes el dinero y las ganas, pero luego no aguantas la gestión de la operación.

Por todos estos motivos, os recordamos que a pesar de las ventajas hazte estas preguntas: ¿Los descuentos de la adquisición compensarán todos los dolores de cabeza?, ¿Hasta qué punto estás dispuesto a lidiar con los costes adicionales y la incertidumbre del proceso? Si las respuestas son sí, adelante.

Eso sí, que sepas que no es una estrategia recomendable para inversores principiantes o para quienes necesiten recuperar rápidamente su inversión. Finalmente, recuerda contar tanto con asesoramiento legal especializado como inmobiliario por parte de una agencia de confianza antes de embarcarte en la compra de una vivienda okupada, ya que cada caso es diferente.

Y con esto acabamos esta guía sobre cómo comprar una vivienda okupada que esperamos te haya aclarado todo sobre el tema.

Si eres propietario o inquilino y tienes dudas con la aplicación de esta norma o cualquier otra, no dudes en ponerte en contacto con nosotros. En Renovalia Inmobiliaria somos expertos en alquiler y compraventa de viviendas y podemos ayudarte a resolver todas tus dudas.

Fuentes:

1. Ley de Enjuiciamiento Criminal.
2. Ministerio del Interior (Estadísticas de ocupación ilegal).
3. Consejo General del Poder Judicial (Estadísticas judiciales).
4. Ley 5/2018, modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.
5. Código Civil Español, artículos 444-466 (posesión) y 1940-1960 (prescripción adquisitiva).