¿Qué significa el término tácita reconducción y por qué te interesa saber cómo aplicar esta figura legal para evitar el tope del 2% del alquiler?
La legislación sobre alquileres puede ser compleja y difícil de manejar, especialmente cuando implica un concepto como el de tácita reconducción.
Este término está de actualidad ya que puede ser aplicable (no sirve para todos los casos) para evitar la ley del límite del alquiler del 2 %.
Tácita reconducción: ¿qué es y cómo aplicarlo en el alquiler?
A continuación, os explicamos en qué consiste esta ley y en qué casos se pueda aplicar, en especial, en el alquiler.
Precisamente, la tácita reconducción interesa a muchos propietarios, en especial, a los afectados por el límite o tope del alquiler del 2%.
Como seguramente sabrás, dicha normativa, establece un límite del 2% a las actualizaciones anuales de la renta del alquiler de viviendas.
Esta ley aprobada en 2022 y prorrogada hasta finales de este 2023 tiene como objetivo limitar a los propietarios el precio del alquiler no más de un 2% en cada actualización anual del contrato de alquiler.
La medida se aplica tanto a grandes como a pequeños propietarios y se espera que ayude a frenar el aumento de los precios del alquiler en España.
Una vez que hemos comentado cómo funciona el nuevo límite del 2 % de actualización del alquiler que ha aprobado el gobierno, toca hablar de cómo evitarlo. Una forma es aplicando la tácita reconducción.
Pero, ¿en qué consiste esta figura? Tácita reconducción significa “renovación implícita” en latín, y describe una situación específica de los contratos de alquiler que deben conocer los arrendatarios de viviendas.
La tácita reconducción es un concepto establecido en el Código Civil español, especialmente en los artículos 1577, 1581 y 1566.
En esencia, es el proceso por el que se crea una nueva tenencia cuando finaliza una tenencia existente.
Esto se debe a algunas circunstancias especiales, como que el inquilino siga ocupando la vivienda hasta 15 días después de que finalice el contrato de alquiler original o el periodo provisional.
En estos casos, se dice que tanto el inquilino como el propietario celebran tácitamente un nuevo contrato de alquiler.
Este nuevo contrato tendrá las mismas condiciones que el anterior, incluido el mismo importe del alquiler, según determinó el Tribunal Supremo en una sentencia de 2006.
A continuación, te contamos cuándo y cómo usar esta figura legal.
¿Cuándo se aplica la tácita reconducción?
Lo primero que debes saber es que la tácita reconducción es legal y se puede aplicar en los siguientes casos:
- Cuando ha finalizado el contrato de arrendamiento original.
- Cuando han acabado las prórrogas o periodos de gracia aplicables, y el inquilino sigue ocupando la vivienda.
En general, esto significa que el inquilino debe haber permanecido en la vivienda durante más de 15 días tras la expiración del contrato original para que la tácita reconducción surta efecto.
En tal caso, siempre que el inquilino siga presente en la vivienda, el propietario debe tomar medidas para poner fin al arrendamiento (por ejemplo, notificar al inquilino que debe abandonar la vivienda).
Repercusiones de esta figura legal
En caso contrario, se creará un nuevo arrendamiento con las mismas condiciones que el original, y el inquilino seguirá siendo responsable del pago de las rentas.
O sea, aquí es cuando el propietario puede elegir actualizar la renta del nuevo periodo usando el mecanismo de actualización previsto en el contrato original.
¿Qué significa esto? Que como dueño de la propiedad puedes evitar el tope del 2% y saltarte ese límite si aplicas esta figura, siempre que cumples los requisitos.
Además, en el caso de que en el contrato inicial y original conste que se actualiza según el IPC, lo podrás hacer así.
Otro aspecto que es recomendable saber que el nuevo contrato estará regido por el Código Civil al dejar de estar regido por la LAU o Ley de Arrendamientos Urbanos.
¿Cómo utilizar la reconducción tácita en los alquileres?
Dadas las implicaciones legales de la reconducción de tácita, siempre es mejor conocer su existencia y estar preparado para manejar la situación en caso de que se produzca.
Para evitar una situación de tácita reconducción, debéis tener en cuenta lo siguiente:
- Tanto el inquilino como el propietario deben tener cuidado de firmar un acuerdo que especifique claramente el periodo de alquiler.
- Además, es necesario contemplar los periodos de gracia u otras prórrogas que puedan ser aplicables.
Esto garantizará que ambas partes sepan cuándo finaliza el contrato. De esta forma, el inquilino puede desalojar la vivienda a tiempo y el propietario pueda firmar un nuevo contrato de alquiler con un nuevo inquilino.
Como veis la “reconducción tácita” es un concepto jurídico un poco complejo, pero que merece la pena conocer, sobre todo, para aquellos propietarios que deseen aplicarlo, siempre que cumplan los requisitos.
A modo de resumen, el concepto implica la creación de un nuevo contrato. Este deberá tener las mismas condiciones que el contrato anterior, cuando finaliza el arrendamiento original y el inquilino permanece en posesión de la vivienda durante un mínimo de 15 días.
Para evitar celebrar un contrato de este tipo, es importante que tanto el inquilino como el propietario conozcan y negocien las condiciones de su contrato de alquiler.
Esperamos que con esta explicación haberos aclarado cómo funciona este concepto de la tácita reconducción para evitar el límite del 2 % de actualización del alquiler.
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