Tienes una vivienda en propiedad en alquiler y te interesa ponerla a la venta. En este post te contamos cómo vender una vivienda alquilada para que conozcas todo el proceso desde principio a fin.
Vender una vivienda alquilada: ¿qué necesito saber?
Lo primero que debes saber es que intentar vender un piso o casa que tenga inquilinos o esté arrendado es más común de lo que piensas y es legal y posible.
Esto no significa que sea fácil, solo debes saber cuáles son tus derechos como propietario o bien si eres inquilino y tu casero quiere vender la propiedad en la que estás también te interesa saber tus derechos.
Vender en régimen de alquiler es posible, eso sí, si eres propietario debes tener en cuenta dos cosas:
La primera es que el inquilino tiene un derecho de tanteo para comprar la vivienda. En otras palabras, tiene prioridad y puede ejercer el llamado derecho de adquisición preferente.
Esto es algo totalmente común y está avalado por el artículo 14 de la LAU o Ley de Arrendamientos Urbanos. La LAU es un conjunto de leyes legales que regulan el sector y el derecho inmobiliario.
La función de estas normas legales es regular todo lo que tenga que ver con la vivienda y su alquiler, incluso aquellas que estén en régimen turístico o sean bajos comerciales.
Una vez sabemos que es posible vender en régimen de alquiler tenemos que tener en cuenta a un elemento muy importante, el inquilino.
Como hemos mencionado antes, el arrendado tiene preferencia a la hora de comprar dicha vivienda salvo que haya renunciado a este derecho en el contrato de alquiler. Por otra parte, es posible que en el contrato haya una opción de compra.
El alquiler con derecho a compra establece que el inquilino puede ejercer el derecho de adquisición de una propiedad en la que está en alquiler. Ojo, puede, pero no es obligatorio.
Eso sí, en caso afirmativo debe hacerlo en las condiciones firmadas en el contrato de alquiler. En el siguiente enlace te contamos los puntos positivos y negativos del alquiler con derecho a compra.
Sin embargo, nosotros no nos referimos a este caso ya que hablamos de vender una propiedad alquilada, pero sin contrato vinculante.
En este sentido, debemos tener en cuenta dos cosas como propietarios: ¿queremos vender al inquilino o a una persona externa?, y, ¿cuál es el precio o ganancia que queremos obtener de la propiedad?
Derecho de tanteo y retirada de oferta
Esto es importante ya que el arrendado puede igualar la primera oferta y el precio que pongamos al inmueble. De ahí que debamos saber cuál es el precio y la ganancia que queremos obtener de la propiedad.
Piensa que si somos propietarios podemos usar esto a nuestro favor poniendo un precio superior para que el inquilino no compre. Sin embargo, esto tiene un punto negativo y es que al elevar el precio de la vivienda es posible que echemos atrás a posibles compradores.
Si nos da igual quien nos compre la vivienda ten en cuenta lo siguiente:
Avisar al inquilino tu intención de vender con una notificación un mes antes. Con este aviso basta.
Si el inquilino tiene contrato de alquiler y no ha renunciado tiene derecho de tanteo en las siguientes condiciones. El primero es que puede comprar la vivienda por el mismo precio y en las mismas condiciones de venta que cualquier otro comprador.
Si el propietario vende la propiedad sin notificar a los inquilinos estos pueden beneficiarse del derecho de retracto, incluso en caso de que sí avisaran y la vendan a un precio inferior del comunicado.
En este sentido, los arrendados tienen un plazo de 30 días para que el casero les notifique la intención de venta y así igualar la primera oferta.
La definición legal del derecho de retracto es la siguiente:
El derecho de retracto es un derecho de adquisición preferente que da derecho al titular para comprar un bien o inmueble cuando se dé la condición de haberlo vendido. Es decir, el derecho a recuperar la cosa vendida que el vendedor se reserva.
No obstante, puede suceder que a los inquilinos no les interese comprar bien porque no puedan o sencillamente no les interesa. Si esto sucede el contrato de alquiler se mantiene en pie y el nuevo propietario tiene la obligación de respetar las condiciones del contrato de alquiler que sigue vigente.
Eso sí, esto sólo sucede si los arrendados se encuentran en la posición de los 5 primeros años de alquiler.
En caso de que el contrato fuera posterior a la fecha del 6/3/19 y la venta fuera después de los cinco años el nuevo propietario debe cumplir con la condición de respetar el contrato hasta la fecha de finalización.
Es decir, si quieres comprar ten esto en cuenta ya que igual te llevas una sorpresa. Piensa que no es nada negativo, pero puede afectar a tus intereses ya que igual quieres reformar el piso para vender o alquilar o sencillamente no te convence el inquilino.
Todo esto es importante tanto para el inquilino como para el nuevo propietario y el anterior. Si conocéis estos derechos os podréis beneficiar de la situación. Esperamos haberos aclarado cómo es el proceso de vender una vivienda alquilada con estos trucos y consejos.
Si todavía tenéis dudas sobre la venta o el proceso de venta de este inmueble o bien otra consulta no dudéis en poneros en contacto con nosotros. En Renovalia Inmobiliaria somos expertos en alquiler y compraventa de viviendas y estaremos encantados de ayudarte a resolver todas tus dudas.
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