El pasado mes de diciembre el Consejo de Ministros presentó los detalles del Real Decreto-Ley que modifica las reglas de juego en el sector inmobiliario, en concreto, en el mercado de las propiedades de alquiler. Todo viene de la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) con la que el actual gobierno quiere aumentar la oferta de las viviendas en alquiler. Sin embargo, esta ley, es decir el Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre solo consiguió 103 votos a favor y 241 en contra, y por consiguiente, no salió adelante y hubo rechazo de la nueva ley alquileres.
Y es que de haber sido aprobada habría llegado una serie de modificaciones entre las que se encuentra la ampliación de forma forzosa del plazo para los alquileres que hubiera pasado de 3 a 5 años. Evidentemente, los propietarios han protestado y se han puesto en pie de guerra contra estas medidas que no se han llevado a cabo.
El problema principal es la presencia de 3 escenarios; el primero de ellos son los contratos firmados antes del pasado 18 de diciembre, la segunda situación se refiere a los contratos realizados entre el 18 de diciembre y el 24 de enero de 2019 y finalmente la tercera vía son aquellos contrataciones de alquileres que se firmen a partir del 24 de enero de 2019.
Soy propietario, ¿qué debo saber del rechazo de la nueva ley alquileres?
Antes comentábamos tres escenarios. La primera situación es la de los contratos firmados antes del 18 de diciembre de 2018.
- ¿Qué sucede si tengo firmado un contrato antes de la presentación del Decreto-Ley del 18 de diciembre?
En este caso no se amplia el periodo de prórroga obligatoria al no entrar en vigor el famoso Decreto-Ley 21/2018. Por ello, el inquilino queda regido por la última ley que afecta a los alquileres, esta es la ley es la reforma del 2013 y en este caso sucede que el contrato de alquiler se puede hacer por 1, 2 o 3 años . Además, existen tres años de prórroga forzosa y en caso de la tácita reconducción que queda en un año.
- ¿Y si el dueño de un piso firma un contrato con un inquilino durante el periodo en vigor del Decreto-Ley?
Este caso es el más complicado de los tres ya que se rige por una ley especial y es el inquilino el que sale ganando. En este escenario se encuentra efectivamente lo que estaba buscando el gobierno, es decir, incrementar la oferta de vivienda en alquiler y dar seguridad al arrendatario. Sin embargo, esta ampliación pasa de 3 a 5 años además de ampliarse la prórroga tácita de 1 a 3 años para las personas físicas siempre que se dé el caso de que el propietario no se niegue a la renovación.
Esta renovación, en parte forzosa, beneficia a los inquilinos que han firmado algún contrato de alquiler entre el 18 de diciembre y el pasado 24 de enero. Son los más beneficiados de toda esta situación ya que sus derechos deben respetarse al no alterarse su situación.
- ¿Y qué pasa en el caso de firmarse un contrato a partir del 24 de enero de 2019?
Lo que deben saber tanto dueños como inquilinos es que la firma de contratos de alquiler o arrendamiento que se hagan a partir del 24 de enero vienen regidos por la reforma que hizo el PP en el 2013 en la llamada Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.
Es decir, la reforma del 2013 modifica la anterior ley que era del 2003, de esta forma, la duración del alquiler se reduce de 5 a 3 años la prórroga obligatoria y de 3 a 1 la prórroga tácita. Esta reducción de 5 a 3 y de 3 a 1 viene de la anterior reforma del 2003 que fue modificada en el 2013 y es la que está en vigor.
Las inmobiliarias reaccionan paralizando los contratos de alquiler
Todo esto tenía y tiene por meta dinamizar el mercado para que sea más flexible y mover el flujo de alquiler. Sin embargo, el actual gobierno decidió modificar las reglas de juego sin consultar a las partes implicadas, es decir, a los propietarios y dueños que tienen propiedades.
Y es que lo que ha conseguido la ley, al margen de que haya sido tumbada, es conseguir que los propietarios hayan detenido muchos contratos durante el periodo de vigencia del Decreto-Ley 21/2018 por varias razones, la primera por la inseguridad de una ley que podía, y así ha sucedido, no aprobarse y la segunda porque no existía libertad de pactos para escoger el tiempo de contrato entre las diferentes partes (propietario-inquilino) ya que no se sabe cuál es la ley que rige y por tanto el plazo mínimo o máximo.
Además, se da el caso de que si el inquilino quiere seguir en la vivienda podrá hacerlo siempre y cuando no haya transcurrido un plazo inferior al establecido como prórroga forzosa en la legislación que esté vigente. Lo que sucede es que la prórroga es un derecho del inquilino y una obligación que debe respetar y cumplir el dueño o propietario.
Por lo tanto, a partir de ahora y al no ser aprobada el Decreto-Ley 21/2018 entra en vigor antigua ley del 2013. De ahí que durante este periodo de tiempo algunos propietarios se hayan negado a firmar contratos hasta no saber qué iba a suceder ya que no es posible que en el plazo de dos meses entren en vigor 2 leyes diferentes para al final quedar la anterior.
Si las políticas sociales han sido un problema esto debe ser resuelto por el gobierno con el beneplácito y consentimiento de todas las partes afectadas, tanto inquilinos como arrendatarios deben tener sus derechos y obligaciones y no se puede estar jugando con unas normas que lo que han creado son más problemas que soluciones.
Si una persona ha firmado un contrato de alquiler durante este mes de vigencia del Decreto-Ley debe respetarse y tendrá absoluta validez legal, eso sí, los plazos quedarán en 3 años y la reconducción tácita será de un año. Esperamos que con este artículo os quede claro la situación de la nueva ley y cómo afecta el rechazo de la nueva ley alquileres.
Si aún así tienes dudas, algo totalmente normal, y quieres consultar en persona con un experto no dudes en ponerte en contacto con uno de nuestros agentes que te explicará encantado cómo es la situación. Y si quieres seguir informado de lo que sucede en el sector inmobiliario no dejes de visitar nuestro blog inmobiliario.
