legalizar la ampliación sin licencia de una vivienda

¿Cómo legalizar la ampliación sin licencia de una vivienda?

¿Es posible legalizar la ampliación sin licencia de una vivienda? Es decir, podremos hacer obras de forma legal en una casa que no cuenta con permisos. En este artículo, vamos a intentar dar respuesta a esta pregunta. La respuesta corta es sí, se puede. Sin embargo, para saber cómo hacerlo debes conocer en qué consisten las obras y los distintos tipos de permiso que existen. A continuación, te contamos todos los detalles:

Legalizar ampliación vivienda, ¿cuántos permisos hay?

La licencia de obra es un permiso que suele conceder los municipios o ayuntamientos para poder realizar obras, reparaciones y cualquier faena que modifique el aspecto externo e interno de una vivienda. Y es que a raíz del artículo 5 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación es obligatorio que todas las obras llevadas en cabo en la construcción de inmuebles deben cumplir una serie de licencias y autorizaciones de tipo administrativo para llevarse a cabo.

Dentro de este tipo de licencias, el ayuntamiento es el responsable de conceder el permiso o no al propietario, toda vez que este cumpla con la legislación municipal vigente. Estos permisos no sólo son obligatorios a la hora de llevar a cabo la construcción, sino también a la hora de ampliar una vivienda.

Por ejemplo, pongamos por caso que realizamos una vivienda antes de esta ley y años más tarde queremos ampliarla. Lo primero que tenemos que hacer es contar con un proyecto que debe estar firmado por un aparejador o arquitecto, pero es que además, debe ir acompañado por las licencias municipales.

En caso de no contar con este tipo de permisos nos podemos llevar un castigo en forma de multa, y en el peor de los casos, a la paralización e incluso la demolición de las obras.

Hay dos clases de licencias de obra:

  • Licencia de obra menor: es la más común, y por norma general sólo es necesario contar con lo siguiente: unos planos o una pequeña memoria técnica donde conste todo lo que se va a cambiar, y finalmente, una declaración responsable. Este tipo de licencias es para realizar todo tipo de reparaciones, como por ejemplo, cambiar las ventanas, modificar los grifos del baño, reformar habitaciones, reparar la cocina, tuberías o incluso limpiar el tejado.
  • Licencia de obra mayor. Esta clase de permiso es totalmente diferente a la anterior, esto se debe a que es imprescindible contar con un proyecto de obra para lo cual necesitaremos los servicios de un arquitecto, así como la entrega de todo tipo de documentación y realizar trámites burocráticos. Por todo lo anterior, es recomendable contratar la ayuda de un profesional, aunque a veces los arquitectos nos pueden recomendar algún experto, o incluso tramitar ellos todo el proceso. Estas obras son de gran calado ya que pueden afectar a la estructura interna y externa de la vivienda, como por ejemplo, tirar un tabique, colocar un muro de contención o colocar una columna o similar.

A modo resumen, las licencias menores no necesitan de nada especial, en cambio, las obras mayores afectan a la estructura de la casa y necesitan mayor tiempo, permisos y profesionales para que se ocupen de todo.

Por otro lado, y respondiendo al titular del artículo, es posible legalizar cualquier obra realizada sin licencia siempre que todo lo construido cumpla con las normas urbanísticas municipales y se abonen las tasas correspondientes. Es decir, podemos regular una situación ilegal mediante el cumplimiento de las normas y solicitando permiso a nuestro municipio. Además del pago de las tasas, también es necesario contar con un proyecto técnico firmado y avalado por un arquitecto.

El proyecto técnico es una serie de documentos, como planos, presupuestos de ejecución, sobre los que se calculan las tasas y las mediciones de las actuaciones ejecutadas. Este proyecto visado por la figura de un arquitecto nos protege y garantiza llevar a cabo todo lo construido.

¿Cuáles son los gastos que lleva legalizar la ampliación sin licencia de una vivienda?

Antes comentábamos todo lo imprescindible para legalizar una situación ilegal, un arquitecto, el cumplimiento de las normas municipales y el proyecto técnico. Pero, ¿cuánto cuesta realizar todo este proceso?

  1. Lo primero es calcular los servicios de la persona que va a llevar a cabo la reforma, es decir, el arquitecto. Sus honorarios varían en función de los trámites que realice, sin embargo, suele ser un porcentaje en base al presupuesto presentado de la ejecución del material o también conocido como PEM, es decir, cobra según lo que cueste el proyecto. A mayor precio, más honorarios recibe y más caro nos sale el precio final.
  2. Pago de las tasas municipales. Cada ayuntamiento o municipio tiene un precio diferente, e incluso se puede dar que haya que pagar una o dos tasas como concepto de la obra o licencia. Lo más común suele ser la tasa urbanística cuyo precio suele ser el 2 por ciento del PEM y el Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras o ICIO que está en torno al 4 por ciento del PEM. Es decir, entre la suma de las dos tasas se pagará la cifra del 6 por ciento del valor final del presupuesto.
  3. Trámites burocráticos, notario y escrituras. Una vez tenemos todo legal, es hora de ponerlo por escrito mediante la actualización de las escrituras de la propiedad. Para ello debemos ir al Registro de la Propiedad y pagar las tasas al notario y los impuestos que determine la ley. En el caso del notario y las tasas legales suelen sumar una cantidad que ronda el 0.5 por ciento del nuevo valor del inmueble.
  4. Finalmente, y en el caso de que las reparaciones realizadas no cumplan los requisitos que estipula nuestro municipio, no se llevará a cabo las obras ya que no nos concederán la licencia. Es decir, no podremos legalizarlas. En este caso, debemos modificar el proyecto para que se adapte a los requisitos municipales. El precio es variable en función del tamaño de la obra y las modificaciones, por lo que te recomendamos que se adapten desde un primer momento y no pagues de más.

Queda comentar que para cumplir con la normativa municipal debes revisar el CTE o Código Técnico de la Edificación. Recordar, es necesario lo siguiente:

  • Certificado final de la obra o reparación.
  • Solicitud de utilización/ocupación.
  • Resolución de concesión de licencia de obra.

Si tienes más dudas no dudes en consultar a un experto como una agencia inmobiliaria o consultoría donde te pueden informar de forma más detallada tu caso. En cualquier caso siempre puedes acudir a nuestra inmobiliaria y preguntar todo lo que necesites.

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