El gobierno tiene en mente sacar una nueva Ley de la Vivienda 2021 que se aprobará en el Congreso antes de acabar el 2021. Esta ley pretende limitar el precio del alquiler por ley, entre otras cuestiones.
Esta regulación tiene en vilo al sector inmobiliario, a los empresarios de la construcción y a pequeños propietarios y usuarios.
La preocupación es evidente ya que los efectos de limitar o regular el precio del alquiler en todo el país no están del todo claros.
Algunos expertos consideran que tendría efectos negativos como pisos más caros y con peor mantenimiento, entre otros problemas.
Otros economistas y especialistas afirman que las consecuencias serán positivas, en especial para los consumidores.
Lo cierto es que los expertos en la materia no se acaban de poner del todo de acuerdo con respecto a esta regulación y control del precio de las rentas de los pisos.
Por este motivo, vamos a analizar en este artículo los posibles efectos de esta ley desde diferentes puntos de vista económicos, tanto macro como micro.
Limitar el precio del alquiler: un poco de historia
Antes de explicar los efectos y consecuencias de una regulación legal de los alquileres es imprescindible hablar qué dicta la normativa legal.
En este sentido, la nueva Ley de la Vivienda 2021 es clara, la nueva normativa tiene un apartado clave que especifica un mecanismo de intervención estatal del alquiler.
Es decir, una regulación, control y limitación del precio de renta de una propiedad. Este punto es y ha sido importantísimo en las negociaciones que han mantenido el PSOE y Unidas Podemos.
Antes de entrar en detalle sobre lo que significa esta regulación del precio de los alquileres debemos tener en cuenta el contexto actual de la nueva ley que todavía no se ha aprobado.
Nueva Ley de la Vivienda 2021: ¿cuál es su objetivo principal?
Sí, existe un texto presentado en el Congreso el pasado mes de octubre en forma de anteproyecto de ley que espera salir a la luz en unos meses, presumiblemente a inicios del 2022, entre enero y febrero.
El punto más novedoso, y también uno de los más discutidos, es el de intervención y regulación estatal sobre el alquiler.
En este sentido, el Estado permitirá que sean organismos como las Comunidades Autónomas y los municipios los que hagan uso o no, si así lo estiman, de esta ley.
Este es uno de los problemas y discusiones que ha provocado y provoca la nueva norma. La vivienda es una competencia de las Comunidades y esto puede provocar diferencias entre ellas.
Más teniendo en cuenta que no todas las regiones están gobernadas por el mismo partido. De hecho, la oposición está en contra de esta ley.
Así, todas las Comunidades en las que gobierna el PP no van a aprovechar la aprobación de esta ley.
¿Cuáles son las consecuencias del control de los alquileres?
Una vez explicado el contexto vamos a analizar sus consecuencias y posibles efectos económicos.
El texto de la nueva Ley de la Vivienda 2021 que está preparando el gobierno indica lo siguiente: pretende configurar la vivienda como el quinto pilar del Estado del bienestar. Para ello: permite conciliar los intereses de los inquilinos y los de los propietarios.
La pregunta es la siguiente: ¿es esto posible?
La teoría de la oferta y la demanda dice que el control de los alquileres provocaría una escasez de viviendas al minimizar el número de personas con bajos ingresos que pueden vivir en una zona urbana.
Y eso no es lo único, el control de los alquileres tendría como efecto un aumento de la demanda de vivienda lo que a su vez provocaría una subida del alquiler en otras zonas.
Este no es el único aspecto negativo de una posible regulación estatal. Muchos economistas mantienen la teoría de que el control de los alquileres desviaría las nuevas inversiones lo que causaría el deterioro de las viviendas.
Esto se debería a que al haber menos mantenimientos y reparaciones de estas viviendas su estado empeoraría.
Estas “posibles” inversiones no llegarían nunca a las viviendas de alquiler y no cubrirían las necesidades de los consumidores que viven en esas viviendas por lo que sería perjudicial ese control del precio.
Por otro lado, la regulación del precio de los alquileres puede ser una solución a corto plazo a la hora de solucionar la burbuja del alquiler. El problema es que este arreglo traería graves inconvenientes a largo plazo.
Por ejemplo, disminuiría la disponibilidad a largo plazo para los inquilinos actuales, alimentaría las diferencias económicas entre consumidores y provocaría diferencias de rentas entre barrios colindantes.
Gestión y clasificación de propietarios
La discriminación entre usuarios es otra preocupación de los expertos en la materia que afirman que la nueva delimitaría por zonas sin control, en lugar de hacerlo de forma individualizada.
Esto trae un futuro problema de implantación ya que la ley se enfrenta al reto de gestión y clasificación de los propietarios.
No se puede regular y poner un precio similar en una zona llena de pequeños propietarios que otro lugar o barrio lleno de viviendas controladas por grandes propietarios.
Y es que hay que distinguir entre pequeños propietarios y empresas dedicadas al alquiler. Es imprescindible controlar y distinguir entre ambas clases de propietarios para no perjudicar a los primeros.
Esto que parece fácil, en realidad no lo es tanto. La regulación por ley debe estudiar cuáles son los mejores casos para hacerlo y aplicar la regla debe hacerse de forma inteligente, sin diferencias y con planificación.
Desde aquí no dudamos de la gestión de las Comunidades Autónomas, solo decimos que no es fácil.
Hasta ahora hemos hablado de las posibles consecuencias y efectos negativos. Pero no todo es malo. A continuación, comentaremos las consecuencias positivas de esta regulación.
Efectos positivos de la regulación del alquiler
Si antes manteníamos la teoría de que el control de precios era malo vamos a defender lo contrario. Muchos expertos defienden que el control de los alquileres mantendría los precios más bajos.
Los motivos son sencillos: los inquilinos no tendrían que mudarse a zonas más caras lo que evitaría gastos de mudanza y generaría menos estrés entre los consumidores al tener que mudarse menos veces.
Por otro lado, las zonas más baratas serían más populares y accesibles lo que generaría un efecto llamada en las zonas de los alrededores.
Otro punto positivo para los inquilinos es la seguridad de saber que vas a vivir en un sitio durante mucho tiempo.
Hay que tener en cuenta que un control de precios es una especie de seguro contra el aumento de los mismos limitando potencialmente los desplazamientos y desahucios.
Usuarios con arraigo y sin arraigo
Los defensores de la vivienda asequible argumentan este punto como uno de los mejores efectos positivos de la entrada en vigor de esta ley de control.
Los inquilinos que tienen poco arraigo en la zona les importa menos, en cambio, los usuarios con contratos de larga duración y con lazos familiares o laborales valoran mejor esta ley.
Los individuos que tienen poca conexión con una zona específica pueden asegurarse fácilmente contra la revalorización del precio del alquiler local trasladándose a una zona más barata.
Esto no es tan fácil para aquellos usuarios que tienen vida y lazos en la comunidad. Este tipo de usuarios estarán de acuerdo con una regulación del precio en dicha zona.
En todo caso, la situación no es del todo fácil y los efectos de limitar el precio del alquiler no es algo que vaya a satisfacer a todo el mundo.
Esperamos haberos ayudado a entender un poco la situación actual con este análisis sobre la regulación estatal del precio y la nueva norma de la vivienda 2021.
Recordaros que existen formas de despreocuparos tanto para propietarios como para inquilinos con una solución con el seguro de alquiler que evita problemas de gestión para los propietarios y une a inquilinos con caseros.
Como siempre os invitamos a compartir el contenido de este post así como visitar cada semana nuestro blog inmobiliario con las noticias más relevantes del sector.
