La crisis económica que tanto ha golpeado a los españoles desde 2008 parece que desaparece poco a poco. Según los datos económicos del gobierno, la recesión acabó en 2014, sin embargo, los valores previos a la crisis son menores y lo cierto es que el mercado todavía se está recuperando. A pesar de que la recuperación es lenta y difícil, la vivienda sigue siendo clave para el crecimiento del país. Mucha gente aún tiene el sueño de invertir en vivienda.
Aunque el ladrillo ha perdido fuelle, lo cierto es que a partir de 2014 la venta de pisos y casas comenzó a crecer de forma lenta pero inexorable. De hecho, este 2017 parece que es el año de la consolidación del mercado inmobiliario. Para sobrevivir a una futura venta, en el artículo de hoy os vamos a contar 10 claves para invertir en vivienda.
Recomendaciones prácticas para una buena inversión inmobiliaria
Lo primero que debes tener en cuenta es que las reglas del juego son diferentes a consecuencia de la crisis. Las casas no valen lo mismo y hay que tener en cuenta ciertas cuestiones si queremos realizar una inversión inmobiliaria. Las claves para invertir en vivienda son distintas desde el momento en el que el precio de una vivienda viene marcado por la apertura del mercado al crédito. Esto es importante ya que a pesar de que este 2017 es el comienzo de la normalización del mercado residencial, no toda la gente que quiere comprar puede solicitar un crédito a consecuencia de su situación laboral.
Los motivos por los que se adquiere una vivienda son varios; para vivir en ella, como reposición y como inversión. En este artículo nos vamos a centrar en la adquisición de una vivienda desde el punto de vista de una inversión inmobiliaria. Por ello, hay que tener en cuenta que el nivel de compra está aumentando. En Madrid, por ejemplo, los inversionistas alcanzan el 32 % de las compras totales. En Barcelona y Valencia las cifras son similares con un 40 % y un 37 % respectivamente.
Según datos del Banco de España, el beneficio de invertir en un piso para alquilarlo posteriormente alcanza una rentabilidad bruta del 4,4 %. Este rendimiento puede verse incrementado hasta un 9,1 % si se añade la revalorización un año después. Para obtener estos beneficios y teniendo en cuenta que existen tres casos de compra (inversión, primera vivienda o cambio de domicilio) es necesario una planificación previa y hacer números para estar totalmente seguros de nuestra inversión. Una vivienda no es algo que se compre todos los días y las consecuencias negativas de una mala planificación pueden arruinar todos nuestros ahorros.
Los expertos recomiendan no realizar ninguna inversión inmobiliaria cuya hipoteca supere el 40 % de nuestro salario neto. Por si fuera poco, también tenemos que tener algo de dinero ahorrado, lo recomendable es un mínimo del 20 % de la inversión. El precio es el factor que más importa a la hora de elegir una vivienda. Esta variable es importante porque va a afectar a la posible revalorización de la vivienda. Por ello, debemos hacer cuentas, pensar qué queremos y qué vamos a hacer con la vivienda (alquiler, inversión o uso propio).
A continuación, os resumimos las diez claves para invertir en vivienda:
- Planificación previa y estudiar la revalorización de la vivienda para una futura venta.
- El presupuesto no debe exceder del 40 % de nuestro salario neto.
- ¿Qué hipoteca nos interesa?
- Factores fiscales para desgravar.
- Cálculo de todos los gastos de la vivienda.
- Vivienda nueva, reformada o para reformar.
- Gastos extraordinarios.
- Estudio de mercado.
- La importancia de la zona y la demanda.
- Aprovechar las gangas.
El primer punto es quizás el más importante de todos, debemos hacer un estudio previo antes de realizar cualquier compra. Es fundamental pensar en aspectos como la zona, por ejemplo, en zonas céntricas existe mucha demanda y pocas posibilidades de encontrar descuentos. También es importante valorar otros factores como el tamaño de la vivienda, el uso, si es de segunda mano o nueva.
Para saber si el precio que pide el vendedor es el adecuado debemos saber el precio medio de la zona. La recomendación es que si vamos a comprar para invertir debemos analizar las zonas más dinámicas y activas y plantearnos la posibilidad de comprar en otra zona con posibilidades de crecimiento pero más barata. Otro aspecto importante es que a mayor demanda tenemos menos margen para negociar.
Una vez hemos realizado un estudio previo es hora de hacer cuentas y realizar un presupuesto. Conocer los ingresos a corto y largo plazo es algo fundamental a la hora de elegir qué nivel de gasto nos podemos permitir. Siempre pueden surgir imprevistos y debemos cubrirnos la espalda para no gastar de más. ¡Recuerda, lo ideal es que la hipoteca no supere el 40 % del sueldo!
No todas las hipotecas son iguales, por ello, hay que estudiar cuál es la que más nos conviene. Las hipotecas variables ofrecen muchas ventajas, sin embargo, igual consigues que tu banco te ofrezca unas buenas condiciones en un préstamo fijo. Las hipotecas a tipo fijo son el producto que más gusta al público y alcanzan un tercio de las contrataciones. Los préstamos variables dependen del tipo de interés y que su precio no se dispare. El tipo de referencia más usado, el euribor, está por los mínimos, pero esto puede cambiar de la noche a la mañana. El Banco Central Europeo lleva bajando los tipos hasta mínimos históricos, por lo tanto no es de extrañar que suban dentro de poco.
El cuarto factor y una de las claves más importantes para invertir en una vivienda es la fiscalidad aparejada a la compra del inmueble. Invertir en una vivienda lleva implícito una serie de gastos fiscales que crecen cada día. Por ejemplo, si la compra está sujeta al IVA, el comprador debe pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados o AJD (el porcentaje varía en cada Comunidad Autónoma) que suele estar entre el 0,5 y el 1,5 % de la venta. El IVA soportado de una vivienda nueva suele ser del 10 % e incluye garajes y anexos para un máximo de dos plazas. En el caso de viviendas de protección oficial el IVA es de un 4%.
Por otra parte, si la vivienda es de segunda mano también debemos pagar el Impuesto de Transmisiones o ITP que oscila entre el 6 y el 11 % de la venta y no es el mismo en todas las Comunidades. Por último, no debemos olvidar todos los gastos de compra venta y del notario ya que debemos formalizar toda la información en documentación notarial.
Para no gastar de más y evitar imprevistos debemos calcular los gastos energéticos de la vivienda y otros derivados de la comunidad. Por ejemplo, el pago mensual de una comunidad puede aumentar por el precio del IBI (Impuesto Bienes Inmuebles), el mantenimiento del ascensor y otros gastos.
El mercado inmobiliario nos ofrece dos tipos de vivienda, a reformar o nueva. Los expertos recomiendan invertir en un estudio previo ya que una vivienda a reformar puede ser interesante por la futura rentabilidad y mayores rebajas en el precio final. En el caso de que vayamos a hacer una inversión es imprescindible priorizar el terreno y la zona para alcanzar una buena rentabilidad.
Conocer el mercado y visitar la vivienda es fundamental a la hora de localizar problemas y ahorrar gastos. Debemos evitar gastar dinero en la medida de lo posible y tener un colchón económico a la hora de hacer una inversión. Además, es una buena idea una inspección técnica del inmueble para saber en qué estado está y así evitar gastar de más.
El último consejo que nos dan los expertos es el siguiente; no tengas prisa pero no dejes volar una buena oportunidad, y por supuesto, el mejor consejo: acudir a un asesor inmobiliario.
Esperamos que estas claves para invertir en vivienda te ayuden en tu decisión. ¡Ahora te toca a ti lo más difícil! Si quieres estar a la última del mercado inmobiliario, no dejes de leer nuestro blog inmobiliario.
