Amortizar cuota o plazo de hipoteca

Amortizar cuota o plazo de hipoteca: ¿qué compensa más?

Si estás pagando una hipoteca o vas a solicitar una, este artículo te interesa. Y es que hoy, vamos a analizar qué compensa más, amortizar una cuota o plazo de hipoteca.

Además, lo vamos a analizar desde varios puntos de vista, desde el económico y desde un periodo de tiempo como son los plazos mensuales.

Amortizar cuota o plazo de hipoteca: ¿qué es más rentable?

El dinero es un recurso limitado que hay que saber gestionar para sacarle el máximo rendimiento posible.

Sin embargo, es más difícil para algunas personas, en especial, para todas aquellas que cada mes debemos hacer frente a una hipoteca.

Y es que como bien sabes los bancos no perdonan a nadie y debemos hacer frente a este pago si no queremos perder nuestra propiedad.

Lo malo, es que a menos que tengamos un buen trabajo o situación económica hacer frente a una cantidad mensual equivalente o similar al pago de un alquiler merma nuestras posibilidades económicas.

Por ello, si tienes un dinero ahorrado y quieres ir haciendo frente a la hipoteca debes preguntarte si te compensa más hacer frente al pago de unos meses o directamente liquidar parte de la cuota que abonas cada mes.

Rentabilidad y eficiencia

Antes de responder a la pregunta déjanos que te plantees esta cuestión: ¿qué es para ti rentable?

Piensa que tu situación no es la misma que la del resto de la gente y en función de factores como el pago total de tu hipoteca, el tiempo que te quede por liquidar la misma, tu situación económica y los plazos a pagar el resultado final será diferente.

Por ello, debes descubrir qué opción es la que más conviene. Por norma general, hacer frente al plazo de una hipoteca es más conveniente económicamente hablando que rebajar la cuota.

La razón es sencilla, te ahorras más intereses ya que al reducir el tiempo de reembolso el préstamo se puede devolver en un plazo menor y con ello evitas pagar menos intereses por lo que el ahorro es superior.

Pero esta respuesta a su vez es variable, esto se debe a que en España la mayoría de las entidades bancarias usan el sistema francés de liquidación.

Esto significa que hay que escoger bien cuándo y cómo hacemos la amortización parcial de la hipoteca ya que la mayoría de estos préstamos bancarios se suelen pagar más intereses en el primer periodo o mitad del plazo.

En otras palabras, si queremos liquidar la hipoteca y esta tiene un sistema francés de liquidación nos compensa más liquidarla durante los primeros años de la misma.

En cambio, si tiene otra forma de liquidación no importará que tardemos más tiempo ya que nos compensará hacerlo más tarde al no afectarnos tanto en el pago de los intereses.

Amortización total o parcial de la hipoteca

Al margen del pago de los intereses hay que plantearnos si nos interesa amortizar de forma total, afortunados aquellos, o bien si nos compensa hacerlo parcialmente.

Te decimos esto ya que si quieres liquidar por completo tu hipoteca tienes otra buena noticia, igual puedes acceder a una rebaja fiscal.

Eso sí, no es para todo el mundo. Si acabas de solicitar la hipoteca hace un par de años no puedes beneficiarte de esta rebaja fiscal.

En cambio, si has contratado este producto bancario antes del 2013 podrás aplicar una deducción por inversión en vivienda habitual sobre la suma amortizada.

Esto significa que en el mejor de los casos puedes llegar a desgravar hasta el 15 por de lo liquidado al año por el préstamo con la suma de los adelantos de capital y el pago de las cuotas.

Ejemplo y caso real

En el caso de que no hayas entendido si te compensa o no hacer frente al pago de la hipoteca en forma de plazos o rebajar la cuota te vamos a poner un ejemplo, así lo entenderás a la perfección.

Teniendo en cuenta que el pago medio de una hipoteca en España es de 597 euros cada mes, aproximadamente, y suponiendo un plazo de liquidación a 25 años nos queda un pago total de 179.100 euros.

Para saber qué nos conviene más, vamos a hacer una simulación.

Pero antes, recuerda que cada caso es diferente y debes plantearte estas preguntas:

  • ¿Es vivienda nueva o de segunda mano?
  • ¿Qué edad tienes?
  • ¿Cuánto ganas o ganáis al mes?
  • ¿Dónde está situada la vivienda?
  • ¿Cuántos titulares va a tener el préstamo?
  • Y  finalmente, la cuestión más importante: ¿Cuánto dinero quieres devolver?

Todas estas variables influyen afectan al pago de la hipoteca y por lo tanto a su devolución.

Por lo que si quieres rebajar una cuota no es lo mismo si vives en A Coruña que en Huelva o si sois dos titulares y ganas 1.200 euros al mes, por poner un ejemplo.

Para hacer este ejemplo hemos usado este simulador de hipotecas de ING, o cualquier otro disponible en internet.

Simulador de amortización parcial de una hipoteca

Ahora vamos al caso real, suponiendo que tengas 45 años, vivas en Cádiz, tengas un salario de 1.200 euros al mes, el precio medio de tu vivienda sea de 150.000 euros, seáis dos o más titulares y sea una propiedad de obra nueva el pago de la hipoteca a 30 años te queda en unos 442, 94 euros al mes a 30 años.

En total, serían unos 160.294 euros a devolver en 30 años con un euríbor del 1,91 %, un TAE variable del 2,01 %, y un TIN a 10 años de 1,99 o 2,39 %, según la fórmula escogida.

Suponiendo que hagas un pago cada mes de 442,94 euros cada mes y tengas pagado 5 años (unos 26,575 euros) y quieras devolver 5.300 euros (un año entero de hipoteca) tienes dos opciones:

  • Rebajar el periodo de tiempo:

Y así te quedaría a pagar 461,44 euros, eso sí, te quedan por pagar 260 meses.

  • O rebajar la cuota:

En este caso, te quedaría un pago mensual de 439, 20 euros al mes y un periodo de amortización de 300 meses.

En el primer caso, podemos ahorrar unos 1.400 euros, en cambio, en el segundo caso ahorraremos unos 650 euros. Todo esto, suponiendo que lo hagas después de la firma y amortizando 5.000 euros de los 150.000 a 25 años. 

Si quieres hacerte exacta una idea puedes hacer uso de este simulador de amortización de hipotecas en este enlace

Cuidado, amortizar tiene gastos, o no..

Finalmente, debes comprobar si la devolución tiene gastos.

Es decir, comprobar la comisión por amortizar la hipoteca anticipadamente, esto se debe a que los bancos ingresarán menos dinero del total al hacerle frente antes.

Nota importante: recuerda, que algunas entidades bancarias te cobran un tanto por ciento de comisiones al devolver el dinero tanto total como parcial, en cambio, algunos bancos como ING, BBVA, Bankia o Abanca te cobran cero comisiones.

Además, los intereses, TIN y TAE, varían según cada entidad.

Y con esto hemos acabado este artículo sobre, qué compensa más si amortizar cuota o un plazo de hipoteca.

Desde Renovalia Inmobiliaria esperamos haberos respondido a vuestra duda y en caso de que necesitéis ampliar información no dudéis en consultar nuestra página web o llamarnos por teléfono a nuestras oficinas donde un asesor estará a tu disposición para aclarar todas tus dudas.



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