¿Vives en una zona tensionada o estás pensando en alquilar o comprar una vivienda en dicho lugar? Entonces te conviene leer este artículo. Y es que quizás has oído hablar de las “zonas tensionadas”, pero desconoces su funcionamiento, cómo pueden afectar a tu día a día o, incluso, si hay ventajas fiscales que podrías aprovechar que ya te avisamos que las hay.
Para entender cómo funciona este concepto y descubrir diferentes formas de evitar dinero de más, además de ayudarte a tomar una mejor decisión a la hora de gestionar los recursos (tiempo y dinero) cuando decidas comprar o alquilar tu vivienda.
Además, ya seas inquilino, propietario o estés buscando invertir te interesa conocer todo sobre este concepto. Por este motivo, a continuación, te explicaremos qué son las zonas tensionadas, cómo afectan a los precios del alquiler, qué obligaciones y derechos cambian, y qué beneficios fiscales podrías obtener si sabes cómo usarlos.
¿Qué es tener una vivienda en zonas tensionadas?
Desde la entrada en vigor de la nueva Ley de Vivienda, este concepto ha generado dudas entre propietarios, inquilinos y futuros compradores. Pero entenderlo puede marcar la diferencia a la hora de alquilar, comprar o vender un inmueble.
Una zona tensionada es un área geográfica (tanto un barrio, municipio o distrito) donde el precio del alquiler o compra de la vivienda ha subido de forma considerable y sostenida, dificultando el acceso a una vivienda digna y asequible para buena parte de la población.
Las zonas de mercado residencial tensionado son áreas donde acceder a una vivienda asequible se ha convertido en una misión casi imposible. La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, establece los criterios para su declaración y regula las medidas específicas que se pueden aplicar.
Para que una zona sea declarada tensionada debe cumplir al menos uno de estos criterios objetivos:
- Esfuerzo económico excesivo: El coste medio de la hipoteca o del alquiler, incluyendo gastos y suministros básicos, supera el 30% de la renta media de los hogares en la zona.
- Escalada de precios descontrolada: El precio de compra o alquiler de la vivienda ha aumentado al menos 3 puntos porcentuales por encima del IPC en los últimos cinco años.
Cuando una comunidad autónoma declara una zona como tensionada, se activan una serie de medidas regulatorias y beneficios fiscales destinados a frenar el alza de precios y proteger a los inquilinos o compradores con menos capacidad adquisitiva.
No es una decisión arbitraria, sino que responde a datos concretos que reflejan un mercado desequilibrado donde la demanda supera ampliamente la oferta disponible.
¿Cuántas zonas tensionadas hay en España?
Según las últimas actualizaciones y datos proporcionados por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, la Resolución de 28 de enero de 2025 de la Secretaría de Estado de Vivienda actualiza las zonas declaradas como mercado residencial tensionado durante el cuarto trimestre de 2024.
- Cataluña lidera con diferencia: En diciembre de 2023, la Generalitat de Cataluña declaró 140 municipios tensionados, con la consiguiente aplicación del límite en los precios del alquiler. Posteriormente, el pasado 8 de octubre de 2024, se anunció la ampliación de esta lista con 131 municipios adicionales, lo que suma un total de 271 localidades.
- País Vasco también avanza en esta dirección: El Gobierno de Euskadi ha identificado 41 municipios que cumplen con las condiciones para ser declarados zonas tensionadas. Ya están en vigor las declaraciones de municipios como Barakaldo, Irún y Errentería.
- Otras comunidades como Asturias, Valencia, Galicia y Navarra han iniciado procesos similares, aunque con distinto grado de implementación.
El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana tiene registrado en el Boletín Oficial del Estado (BOE) alrededor de 8,33 millones de personas, todas ellas residentes en zonas de mercado tensionado para el alquiler en España.
¿Cómo afecta vivir en estas zonas si eres propietario en dicha zona?
Tu panorama fiscal y legal ha cambiado significativamente desde la entrada en vigor de la Ley de Vivienda:
Limitaciones en los precios: En nuevos contratos a nuevos inquilinos, limitación del alquiler a la renta del contrato anterior, con algunas excepciones por obras de mejora.
Pero también ventajas: Acceso a importantes reducciones fiscales que pueden compensar ampliamente estas limitaciones, como veremos a continuación.
Obligaciones adicionales: Si eres considerado «gran tenedor» (más de 10 inmuebles, o 5 en zonas tensionadas), tendrás que cumplir requisitos específicos de registro y limitaciones adicionales.
Beneficios fiscales que pueden interesarte si eres propietario
Aquí es donde la cosa se pone realmente interesante para los propietarios. La Ley de Vivienda incluye incentivos fiscales sustanciales que están recogidos en el BOE y que pueden transformar la ecuación económica del alquiler.
Hasta 90% en el IRPF
Los contribuyentes que hayan firmado un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda en una zona tensionada pueden deducirse hasta el 90% del rendimiento neto de los ingresos del alquiler si bajaron el precio del alquiler un 5% en relación con el contrato anterior.
Para que tengas una idea exacta, te damos un ejemplo práctico:
Imagina que estrenas un alquiler en Sants (Barcelona) y pagas 1.100 € al mes. En este caso, si eres propietario ganarás, aproximadamente, 700 euros más al año de beneficio neto por ese piso, una vez restados los gastos deducibles, aplicando un tipo marginal del 37% en su declaración de la renta y considerando la rebaja pactada en el alquiler.
Por su parte, el inquilino también ahorrará y la cifra asciende a unos 660 euros al año en el pago del alquiler gracias a esta reducción.
De esta manera y gracias a esta deducción fiscal ambas partes salen ganando.
Otras reducciones significativas
- Reducción del 70%: En zonas tensionadas, los arrendadores podrán reducir en un 70% el rendimiento neto positivo calculado de las rentas del alquiler para nuevos contratos cuando se alquile por primera vez a jóvenes de 18 a 35 años.
- Reducción del 60%: Aplicable cuando se han realizado obras de rehabilitación en los dos años anteriores al contrato.
- Reducción general del 50%: Para el resto de casos, aunque inferior al 60% que existía anteriormente.
Impacto real en el mercado y qué necesitas saber si tienes una vivienda en propiedad
El impacto de la declaración de zonas tensionadas en el mercado inmobiliario es innegable, especialmente en territorios como Barcelona y el País Vasco, donde la presión de la demanda ha alcanzado máximos históricos.
Por ejemplo, entre 2023 y 2024, la oferta de viviendas en el País Vasco se redujo un 36,6%, una tendencia que ha continuado en 2025 y sitúa a esta comunidad como una de las más afectadas por la escasez de alquiler disponible.
En Barcelona, la provincia con mayor presión del país, actualmente hay una media de 341 personas interesadas por cada vivienda que se oferta en tan solo diez días, lo que ratifica que el control de precios y la inseguridad jurídica derivada de estas medidas han expulsado a muchos propietarios del mercado residencial, forzándolos a buscar alternativas fuera del alquiler tradicional.
Si eres propietario de una vivienda en una zona tensionada, resulta fundamental que tomes decisiones informadas para maximizar los beneficios fiscales y minimizar el impacto de la nueva regulación.
Consejos prácticos que te conviene saber si eres propietario
- Es recomendable valorar si te conviene aplicar una reducción del 5% sobre la renta para acceder a una deducción fiscal del 90%, o plantearte alquilar a jóvenes para beneficiarte de una reducción del 70%.
- Además, planificar rehabilitaciones puede ayudarte a optimizar todavía más las deducciones fiscales derivadas de la Ley de Vivienda.
- Ante este escenario, ajusta el importe del alquiler o el perfil del inquilino para aplicar las reducciones más ventajosas. Por ejemplo, considera bajar el importe del alquiler o arrendar la vivienda a una persona joven (menor de 35 años) para aplicar unas reducciones mayores, que pueden llegar hasta esa deducción del 90% si reúnes los requisitos.
Así, en un contexto de escasez de oferta y elevada competencia, una buena gestión puede marcar la diferencia para los propietarios.
Si estás pensando en comprar o alquilar una vivienda en una zona tensionada, es importante conocer lo que implica, en especial, en materia tributaria para que puedas beneficiarte de ello.
De esta forma, tener a mano esta información te puede ser útil para entender mejor el mercado y a contextualizar tu situación particular dentro de las tendencias generales.
Si tienes dudas sobre si quieres convertirte en dueño o inquilino y tienes dudas a la hora de comprar o necesitas algún tipo de consulta más especializada sobre el tema, no dudes en ponerte en contacto con nosotros. En Renovalia Inmobiliaria somos expertos en alquileres y compra de viviendas y estamos para ayudarte en lo que necesites.
Fuentes:
- Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
- BOE.
- Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.
- Deducciones fiscales en materia de vivienda.
