¿Tienes una hipoteca variable y cada día te cuesta más llegar a fin de mes para pagarla? Entonces igual te interesa realizar una subrogación de tu préstamo bancario, pero qué es la subrogación de una hipoteca y cómo te puedes beneficiar de ella.
La respuesta la tienes a continuación donde además de contarte cómo funciona, también te detallaremos sus ventajas, características y pasos para solicitarla en caso de que te interese.
¿Qué es la subrogación de una hipoteca?
¿Tienes una hipoteca variable y has notado un incremento de las cuotas mensuales? Este aumento se debe, principalmente, a la decisión de subir los tipos de interés por parte del BCE al 2 por ciento en un intento de bajar la inflación.
No obstante, el problema de esta decisión del Banco Central Europeo es que, como casi siempre, repercute en los ciudadanos que acabamos pagando las consecuencias económicas que suceden a nuestro alrededor.
Es importante esta anotación ya que la subida de los tipos de interés afecta sobremanera a los dueños de viviendas que tienen un préstamo variable. Los dueños con una hipoteca fija no sufren este problema.
Sin embargo, tanto los dueños con hipotecas fijas como variables se pueden encontrar en una mala racha económica y pueden tener problemas a la hora de pagar su hipoteca.
Afortunadamente, existe una forma de solucionar este problema. ¿Cómo? Mediante la subrogación de una hipoteca, pero en qué consiste esto exactamente.
Según la RAE; la subrogación es la acción y efecto de subrogar que significa sustituir o pone a alguien o algo en lugar de otra persona o cosa.
En el caso de los préstamos, la subrogación se refiere al cambio o reemplazo de una hipoteca a una entidad financiera diferente.
La subrogación hipotecaria es un proceso por el cual una compañía hipotecaria diferente a la original asume la responsabilidad de una hipoteca de uno de sus clientes.
En otras palabras, la subrogación hipotecaria es el acto de cambiar o modificación una de las partes del contrato de hipoteca, por ejemplo, de titular o de entidad bancaria.
¿Cuándo sucede esto?
Por ejemplo, cuando un consumidor incumple otras deudas, el prestamista, en este caso el banco, puede intentar recuperar sus costes del préstamo original. Esto puede ocurrir, por ejemplo, si un prestatario no paga las cuotas de la hipoteca y sigue debiendo dinero al banco.
¿Por qué la gente opta por subrogar una hipoteca?
El principal motivo para subrogar una hipoteca es cambiar sus condiciones financieras, como el tipo de interés, así como eliminar productos relacionados o ajustar los plazos de amortización.
Es decir, pagar menos por su préstamo bancario. Aunque también hay otros casos, por ejemplo, la subrogación también puede utilizarse como estrategia para liberar los inmuebles desocupados de las hipotecas onerosas, lo que permite venderlos o reutilizarlos.
Por otro lado, y sobre todo para los propietarios que están en apuros económicos, bien sea por un despido en el trabajo o por una mala situación pueden optar a hacer una subrogación ya que es una oportunidad de salvar sus casas de la ejecución hipotecaria.
El proceso de realizar una subrogación puede ser algo complicado, que varía según cada caso y que hay que negociar con el banco. Llegando a menudo da lugar a batallas legales.
Para entender mejor cómo funcionan y saber si te interesa optar por esta opción vamos a detallar los tipos de subrogación que hay en España.
¿Cuántas clases de subrogación de hipoteca existen?
Una subrogación hipotecaria es una modificación de una de las partes del contrato de hipoteca. Como hay dos partes, el prestatario y el prestamista o entidad bancaria, hay dos tipos de subrogación:
- Subrogación del prestatario
Se produce entre particulares cuando se compra una vivienda que ya está hipotecada y se decide asumir la hipoteca del vendedor.
- La subrogación de hipoteca de acreedor o prestamista
Es la más común y sucede cuando un propietario incumple su hipoteca. Para evitarlo se opta por este tipo de subrogación que se produce cuando decides trasladar tu hipoteca actual a otro banco lo que obliga a las diferentes entidades a ponerse de acuerdo entre sí.
- La subrogación de hipoteca de deudor
La subrogación del prestamista cedente o de deudor es una variante de la subrogación de acreedor, pero esta consiste en cambiar al titular de una hipoteca por otro que pueda hacer frente a los pagos.
Es decir, se trata de que el prestatario original de la hipoteca cede su derecho como un administrador o dueño de una casa o piso a otra persona.
El cargo de la deuda se traslada a otra persona. Por este motivo, esta clase de subrogación puede ser muy beneficiosa para el prestamista, ya que se asegura de que otra persona sigue pagando la deuda.
¿Cuáles son las ventajas de subrogar tu hipoteca o préstamo bancario?
Cambiar tu hipoteca a otro banco mediante la subrogación te permite mejorar el tipo de interés y modificar el plazo. Con la cancelación, puedes renegociar todos los aspectos de un nuevo préstamo con otro banco para adaptarlo a tus necesidades actuales.
Otro beneficio es que evitas la comisión de apertura asociada a una nueva hipoteca, así como los gastos de tasación y otros costes derivados.
Además, hay más puntos positivos entre los que se encuentran los siguientes:
- Si es una subrogación de hipoteca de acreedor sigues siendo el propietario legal de su vivienda. Esto te permite utilizar los fondos del préstamo para satisfacer otros gastos.
- El interés que se paga en una subrogación puede llegar a ser mejor que el original, aunque depende de cada caso.
Claves y aspectos a tener en cuenta antes de solicitar una subrogación de tu hipoteca
Cuando se trata de solicitar una solicitar una subrogación de tu hipoteca hay que tener en cuenta una serie de factores. Entre ellos están los siguientes:
- El ratio deuda-ingresos del solicitante
Esto determina la cantidad de pagos mensuales necesarios para mantener un determinado nivel de deuda. Una práctica habitual en la concesión de préstamos hipotecarios es exigir a los solicitantes una relación deuda-ingresos del 28% o menos.
Si el ratio deuda-ingresos de un solicitante es demasiado alto, puede que no pueda acceder a una subrogación.
- La puntuación de crédito del solicitante
Los prestamistas hipotecarios utilizan una serie de factores para determinar si un usuario es apto para que pueda tener una hipoteca, lo mismo con las subrogaciones. Uno de los factores en los que se basan las entidades a la hora de aprobar una subrogación es la puntuación de crédito.
Si la puntuación es baja el usuario es posible que no obtenga el proceso de subrogar. A mayor puntuación, más posibilidades hay de conseguirla.
Este baremo depende de aspectos como número de hijos, edad, situación financiera, etcétera.
- Comisión de renovación o cambio
Cada banco cobra una cantidad para poder realizar el proceso. Lo ideal es informarte de la cantidad para descontarla del gasto final.
Además de estos factores clave, los prestatarios deben tener en cuenta otros factores, como su presupuesto, sus gastos actuales de vivienda y su situación financiera general. Si se tienen en cuenta estos factores, es posible aumentar las posibilidades de que la entidad rechace nuestra solicitud de subrogación.
Esperamos que con este artículo de qué es la subrogación os aclare el concepto, así como sus condiciones y características.
En caso de que tengáis dudas y queráis saber más no dudéis en poneros en contacto con nosotros, estaremos encantados de ayudaros a resolver todas vuestras cuestiones.
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