El pasado 1 de marzo el Gobierno de España aprobó un Real Decreto de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. El nombre exacto de la ley es Real Decreto ley 7/2019 de 1 de marzo, pero que se conoce como Decreto de alquiler de viviendas 2019. Esta ley es una evolución de la pasada ley de alquileres inmobiliarios rechazada en diciembre del año pasado.
La antigua ley intentaba modificar las reglas de juego en el sector inmobiliario ya que el Gobierno quería mejorar la oferta de viviendas en el alquiler y para ello quería reformar la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Lo que no contaba el Gobierno era con que no fuera aprobada, lo que al final acabo sucediendo. De hecho, apenas recogió 103 votos a favor de un total de 355.
¿Cuáles son las novedades que trae el Decreto de alquiler de viviendas 2019?
Básicamente, la ley no salió adelante. Y es que contaba con el rechazo del sector inmobiliario que el Gobierno no consultó. De hecho, nadie estaba contento en caso de salir aprobada ya que supondría tener rechazo de muchas inmobiliarias y propietarios molestos con los nuevos cambios. Es más, muchas inmobiliarias actuaron paralizando los contratos de alquiler.
El problema que nos encontramos ahora es que el Gobierno a pesar de no conseguir aprobar el Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre ha tratado de seguir en la misma la línea con la llegada del Decreto de alquiler de viviendas 2019.
El escenario es un poco complejo. Y es que primero te tenemos que contar qué ha sucedido en el pasado para que entiendas qué sucede en el presente y cuáles son las novedades que trae esta Ley. Por ello, te contamos cómo quedan las normas de alquiler después del Real Decreto del Gobierno.
A modo resumen te diremos que el nuevo texto es una clara copia del anterior. En otras palabras, el Decreto de alquiler de viviendas 2019 es una reproducción casi exacta del intento de otro Real Decreto-Ley 21/2018. En el caso de la ley del año pasado el Gobierno lo sometió a votación, pero luego se tumbó por lo que el Gobierno sigue adelante con una nueva ley que te vamos a explicar a continuación.
Las novedades más importantes del Decreto de alquiler de viviendas 2019 son las siguientes:
- Negociar el permiso de entrada de los propietarios a sus viviendas. Una vez alquilas una vivienda esta se convierte en tu casa y nadie puede entrar en ella. Y mucho menos el propietario. Además, una ley superior como la Constitución protege tu hogar por lo que da igual que haya cláusulas en el contrato del dueño para revisar su propiedad. Nadie puede entrar en tu casa aunque sea de alquiler sin tu permiso.
- La nueva ley protege la posibilidad de subrogación del contrato de alquiler en caso de que el inquilino muera. Es decir, se deben mantener las mismas condiciones a un futuro alquiler en favor de determinados perfiles vulnerables como discapacitados, mayores de 65 años o menores de edad.
- Está terminantemente prohibido obligar a los inquilinos a que renuncien a las prórrogas de contrato que tengan por ley. El Real Decreto establece que si somos propietarios y queremos poner fin al contrato de alquiler debemos avisar al inquilino con cuatro meses de antelación en el caso de que su plazo para no renovar el contrato sea de dos meses.
- En el caso de que tengamos el piso en alquiler y queramos venderlo en un futuro debemos establecerlo en una cláusula recogida en el contrato. Sin embargo, a pesar de tener el derecho de venta la presente ley garantiza que los futuros dueños deben respetar a los inquilinos sin importar si el contrato de alquiler está o no inscrito en el Registro de la Propiedad. El objetivo de la ley es evitar que fondos buitres compren propiedades con gente de alquiler en ellos y después no cumplan ni las condiciones ni los tiempos de los contratos firmados.
- El Decreto de alquiler de viviendas 2019 establece que no se pueden pedir más de dos mensualidades de renta como fianza a menos que sea un contrato de larga duración. Además, los gastos de formalización del contrato así como la gestión y el papeleo de la inmobiliaria corren a cargo del propietario del piso.
- Los contratos de alquiler se pueden fijar con una duración libre, sin embargo, eso no quita que los inquilinos tengan la opción, en caso de que quieran, de pedir una prórroga de entre 5 y 7 años si el propietario es una empresa o inmobiliaria y no un particular.
- Las subidas del precio de los contratos de alquiler a través de esta nueva ley no podrán exceder la variación del IPC en caso de que no se llegue a un acuerdo. Además, tampoco se puede hacer revisiones del precio antes del año en cuestión y mucho menos actualizar la fianza cada año.
- Otra novedad que incluye esta ley es que el contrato de alquiler no puede forzar al inquilino a pagar todas las reparaciones y averías que sucedan en la casa, ni tampoco pagar cuotas ni gastos extraordinarios de la Comunidad de Vecinos. Es decir, los inquilinos no están obligados a pagar derramas.
Aumenta la morosidad de los alquileres, ¿cómo protejo mi piso si soy propietario?
Una vez sabemos las cosas nuevas que ha traído la ley es hora de conocer cuál es la situación del mercado, sobre todo, si somos propietarios y queremos poner en alquiler nuestra vivienda. Antes de nada, saber que la Agencia Tributaria advierte de la obligatoriedad de en caso de haber percibido rentas por alquiler, deben de incluirse en la declaración de la renta.
Por otro lado, la morosidad y los impagos aumentaron en los últimos años según datos del Fichero de Inquilinos Morosos (FIM) que establece un análisis en el que podemos ver cómo ha sido la evolución de la morosidad en España, así como en todas las Comunidades Autónomas y provincias.
La evolución de la morosidad en los últimos años está sufriendo los mayores niveles desde el 2007. Por poner un ejemplo, en el 2007 en Andalucía el nivel era de 228,65 mientras que en el 2018 era del 1019, 25 es decir, cuatro veces más.
Una situación parecida se repite en el resto del Estado, aunque sin duda el caso más llamativo es Andalucía. Y es que la morosidad en los alquileres aumenta un 5,70 % (en Andalucía más del 10 %.
Con los datos en la mano, la complejidad del panorama, la entrada de la nueva ley y las amenazas de Hacienda con el envío masivo de advertencias a dueños de pisos en alquiler no queda otra que estar muy seguro de los pasos que damos en caso de que queramos alquilar nuestra vivienda. Una solución es optar por un alquiler seguro.
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