¿Necesitas calcular la rentabilidad de una vivienda en alquiler para saber si te es rentable comprara o vender? Sigue leyendo y te decimos los riesgos y factores a tener en cuenta para que calcules si te compensa hacer la inversión.
La vivienda, un activo seguro
Hasta hace pocos años, los españoles éramos más de comprar que de alquilar. No obstante, hace poco tiempo la cantidad de viviendas de alquiler ha crecido y no parece que vaya a bajar.
Los efectos de la pandemia han paralizado, parcialmente, la burbuja del alquiler. Las repercusiones que el Covid-19 ha tenido en el mercado inmobiliario han sido varios:
- Cambio de modelo y bajada de la demanda de compra de vivienda nueva.
- Fórmulas de alquiler más asequibles.
- Disminución de los precios.
- Una mayor oferta de inmuebles en alquiler.
Todo esto pone de manifiesto un cambio de modelo en el mercado y en las costumbres de los compradores.
Con todo, la vivienda sigue siendo uno de los activos preferidos por mucha gente que compra para alquilar.
De hecho, el aumento de la demanda de pisos de alquiler es la razón de que muchos propietarios (pequeños y grandes) se planteen poner su piso en el mercado de alquiler para encontrar un inquilino.
Aspectos que afectan en la inversión de un piso
La pregunta que se hacen estos pequeños caseros es si les vale la pena desde el punto de vista económico. Es decir, ¿les es rentable alquilar su propiedad?
Para responder a esta pregunta vamos a analizar los factores que influyen en la rentabilidad de invertir en una vivienda.
Además, también intentaremos responder a la cuestión de cuánto dinero nos puede proporcionar poner nuestra propiedad en el mercado de alquiler una vez descontados los gastos e impuestos de la inversión.
¿Cuántos son los gastos que nos ha ocasionado la vivienda?
Para poder saber si la vivienda es rentable lo primero que debemos hacer es echar cuentas sobre los gastos e impuestos relacionadas con la compra. Piensa que no es lo mismo lo que pagas de impuestos en un inmueble de segunda mano que uno de obra nueva.
IVA
Para que te hagas una idea el IVA que vas a pagar en un piso nuevo es del 10 por ciento del valor escriturado.
Eso mientras no sea una vivienda de protección oficial que en ese caso el IVA se reduce e incluso puede llegar hasta el 4 por ciento, según qué casos.
Por otro lado, el IVA que hay que pagar en el caso de comprar una vivienda de segunda mano depende de la CC.AA. donde esté la propiedad.
Algunas regiones aplican un IVA elevado del 8 o hasta el 10 por ciento, y otras un 7 o un 6,6 por ciento como Canarias.
Impuestos
Aparte del IVA hay otros impuestos como el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) en el caso de una vivienda de segunda mano o el IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados).
El IAJD varía también de región en región. Mientras que País Vasco aplica un 0 por ciento otras Comunidades como Aragón y Cataluña tienen un 1,5 por ciento.
El ITP también tiene un valor diferente según la CC.AA. donde esté el inmueble. Para que te hagas una idea, Galicia y Valencia tienen un 10 por ciento, Madrid un 6 por ciento y País Vasco un 4 por ciento.
Papeleo, notario y gestoría
Los gastos del notario también deben ser sumados a los impuestos y gravámenes. El precio del notario varía mucho según el precio del piso. No es lo mismo comprar un piso de 60 metros cuadrados en Valencia que uno de 110 en Madrid.
Los gastos del notario pueden duplicar o triplicar el piso de la Capital. De media rondan entre los 500 y 2.000 euros. Además, deberás sumar el precio de la gestoría y la inmobiliaria, en caso de que hayas recurrido a este tipo de servicios.
Mantenimiento, seguros y servicios
Una vez has pagado los impuestos y todo lo relacionado con la burocracia y el papeleo es momento de sumar otros gastos como el IBI, los servicios energéticos como la luz, el agua, el gas y el seguro de hogar.
Estos gastos los puedes deducir del alquiler pactando directamente con el inquilino. Pero vamos primero a acabar de sumar los gastos.
Finalmente, toca valorar otros gastos importantes como es el caso de las reformas, puesta a punto o el mantenimiento del piso.
Aquí se incluye todo lo referente a la renovación de elementos de la vivienda como electrodomésticos, sistema eléctrico, calefacción, reparación de fachadas y paredes, entre otras cuestiones.
Estos aspectos son responsabilidad del dueño y el inquilino se desentiende por completo, por lo que tienes que sumarlo al total de gastos.
Una vez hemos sumado estos gastos es hora de restarlos al coste de la vivienda y obtener el rendimiento.
ROI de una vivienda
El rendimiento de la inversión o ROI es un concepto que nos ayuda a saber la rentabilidad de un activo, en este caso la vivienda, ya que nos ayuda a medir cuánto dinero, o beneficio, se obtiene de una inversión como porcentaje del coste de la misma.
Para calcular el porcentaje de retorno de la inversión de una compra en efectivo, tenemos que coger el beneficio neto o la ganancia la inversión y dividirlo por el coste original.
Si tienes una hipoteca, tendrás que tener en cuenta el pago inicial y el pago de la misma.
Luego toca sumar otras variables que pueden afectar al rendimiento, como son los costes que hemos comentado anteriormente.
Así, nos quedaría la siguiente fórmula:
Beneficio de la inversión + Coste de la inversión dividido o / entre el coste de la inversión
Calcular la rentabilidad de una vivienda en alquiler: un ejemplo
A continuación, te ponemos un ejemplo de una vivienda que cuesta 100.000 euros.
Los costes de escrituración fueron de 11.000 euros y los costes de remodelación ascendieron a 9.000, con lo que su inversión total fue de 120.000 euros por la propiedad.
El coste del alquiler es de 1.000 euros por mes.
Pasado un año:
Ganaste 12.000 euros en ingresos por alquiler durante un año.
Los gastos mensuales como comunidad y el seguro, ascendieron a 1.200 euros durante el año, es decir, unos 100 euros al mes.
Tu rendimiento anual fue de 10.800 € (12.000 € – 1.200 €).
Para calcular el ROI de la propiedad
Dividimos el rendimiento anual (10.800 €) entre el monto de la inversión total, o sea 120.000 €.
ROI = 10.800 ÷ 120.000 = 0,09 o sea 9 por ciento. Su ROI fue del 9%.
Este ejemplo nos vale para hacernos una composición exacta del valor de la inversión que podemos obtener.
Además debemos incluir otros factores como la hipoteca o un precio diferente del piso. Así, usando esta fórmula podemos hacer cuentas para saber si nos compensa comprar, vender o alquilar.
Esperamos que os hayan sido útiles estos consejos para calcular la rentabilidad de una vivienda en alquiler y en el caso que tus números cuadren queremos recordarte que en Renovalia Inmobiliaria disponemos de un servicio de Alquiler Seguro, para que no te preocupes por tu inversión y puedas dormir tranquilo, que eso no tiene precio.
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