Después de la crisis económica llega la calma y con ella la inversión. Es posible que hayas escuchado o leído el término SOCIMI o Socimi. Este concepto era poco conocido en España hasta hace dos años y medio aproximadamente. Hoy en día, el término está más extendido gracias a Merlin, y SOCIMIs como Lar España o Hispania, entre otras. En este artículo, vamos a tratar de explicar qué es una SOCIMI y cómo funciona. Lo primero de todo es definirla; las SOCIMIs (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) son sociedades anónimas cotizadas y fueron aprobadas por el gobierno en una primera ley borrador llamada ley 11/2009. El encaje legal no convenció a los inversores y se volvió a modificar 3 años después. Hace apenas dos años recibe la última modificación en la ley 121/15.
¿Cuál es el origen de este tipo de sociedades?
Las SOCIMI se parecen casi con exactitud a la figura internacional del REIT (del acrónimo inglés, Real Estate Investment Trust ), una forma de inversión financiera nacida en EE.UU. durante la década de los 60, y que años después se trasladó a Europa para canalizar las inversiones inmobiliarias a través de las sociedades que cotizan en bolsa. El objetivo de las SOCIMI es la compra, promoción y rehabilitación de activos urbanos (oficinas, pisos, locales comerciales, centros comerciales, oficinas de logística, etcétera) bien para alquiler o como forma de participación en el capital de otra Socimi.
Grandes beneficios para las empresas
Durante el año pasado las empresas han visto como el mercado del ladrillo ha comenzado a mostrar signos de recuperación. La revaloración de los inmuebles ha provocado que cuatro grandes empresas (Merlin, Lar España, Hispania y Axiare) hayan invertido como SOCIMIs y obtenido unos resultados espectaculares durante el 2016, sumado un beneficio conjunto de casi 14.450 millones de euros gracias a su cartera de inmuebles.
Según una información ofrecida por el periódico Expansión, las cuatro SOCIMIs obtuvieron unos interesantes beneficios y cerraron las cuentas de su segundo año fiscal con una cifra total de 1.1131,2 millones de euros. Sin embargo, hay que tener en cuenta que la mitad corresponde a Merlin Properties que disparó su beneficio en un impresionante 1.000 % tras incorporar en sus cuentas a la famosa inmobiliaria Metrovacesa.
Un dato muy importante y que demuestra el poder de inversión de una SOCIMI es el incremento de casi cinco veces más de los resultados del 2016 en comparación con el 2015. Si hace unos años el resultado era de 244, 7 millones, los más de 1.100 millones del año pasado demuestran el potencial de una SOCIMI como una forma de inversión inmobiliaria. Merlin Propierties es la más grande de España y una de las 10 principales Socimis en Europa, una de sus última decisiones ha sido vender su cartera de hoteles a Foncière des Regions por 535 millones de euros. De esta forma, pretende centrarse en su importante cartera de oficinas españolas que tanto éxito le ha dado en el 2016.
Las empresas ven en este tipo de inversión unas rentabilidades atractivas que han permitido operaciones como la compra de la Torre Agbar de Barcelona el pasado 12 de enero, y otras ventas como las sedes de Capgemini y PSA por parte de Axiare en enero. El mercado español permite unas condiciones muy buenas que demuestran el optimismo del sector ofreciendo retornos económicos muy buenos, especialmente en un contexto de intereses bajos. Según los expertos, el mercado español crecerá a buen ritmo y las perspectivas se centran principalmente en los sectores de logística y oficinas con retornos de un 6 % y un 4 % respectivamente. Para muestra un botón, el bono alemán y español ofrecen rentabilidades entre un 1 y un 2 %. La diferencia es notable.
¿Cuáles son los principales requisitos de las SOCIMIs?
En cuanto al cumplimiento de las normas referentes a inversión y patrimonio con las que debe cumplir toda SOCIMI de son las siguientes:
- La cotización debe ser en un mercado regulado como el español o el europeo.
- Debe realizar al menos una inversión del 80% de su activo en inmuebles urbanos, ofrecidos en alquileres o acciones conjuntas con otras SOCIMIs.
- Mínimo de 3 años de explotación en arrendamiento antes de poder ser vendidos, 7 años para desarrollos propios.
- Se elimina el mínimo de inmuebles activos. (en la ley del 2009 se establecía un mínimo de 3 inmuebles activos. De estos 3 activos ninguno de ellos puede sobrepasar la cifra del 40% del balance en el momento de la compra).
- Capital social mínimo de la SOCIMI de unos 5 millones de euros. (la ley de 2009 fijaba un capital social mínimo de 15 millones)
- La ley del 2009 establecía una financiación ajena o apalancamiento máximo limitada a un 70% que se eliminó en la ley 16/2012.
- Reparto de dividendos: 90% del beneficio bruto de explotación, 100% de los dividendos de otras SOCIMIs y 50% de las plusvalías de los inmuebles.
- El free float mínimo será de dos millones o el 25 % del capital social.
- Los resultados de las compañías deben presentar informes de cuentas cada 6 meses.
Beneficios de invertir en una SOCIMI
Este tipo de sociedades anónimas inmobiliarias gozan de un régimen fiscal especial. En España llevan pocos años, pero en otros mercados como Europa o EE.UU. llevan funcionando con éxito bastante tiempo. Están específicamente enfocadas a obtener rendimiento mediante el alquiler de los inmuebles activos. Lo bueno de ellas, es que además de comprar y vender, los inversores llegan a rehabilitar los inmuebles, e incluso dedicarse a la gestión de propiedad de los mismos. La base de las SOCIMIs es que tienen que cotizar en bolsa sí o sí, esto además de reportar grandes beneficios implica una gran cantidad de transparencia.
A continuación, te indicamos todas sus ventajas:
- La obligación de una inversión con contratos largos, mínimo a cinco años.
- Tributación en líneas generales en un régimen fiscal privilegiado tributando por el Impuesto sobre Sociedades o IS a un 18 % sobre el resultado de la sociedad y sus ajustes.
- Si más de la mitad del activo o inmueble son pisos en alquiler existe una bonificación del 20 % sobre las rentas generadas por las mismas.
- Los socios tienen un tratamiento excelente: persona física: 0%, persona jurídica +/- 14%
- Deducción por reinversión de plusvalías del 6% de las mismas sobre la cuota total.
- Exención AJD en operaciones de constitución, aportaciones que no conlleven dinero y ampliación de capital
- Por si fuera poco, están exentos de impuestos municipales y de plusvalía.
En definitiva, es un producto bien diseñado que después de las últimas reformas ha tenido gran éxito en España ya que ofrece una rentabilidad fiscal mayor que la renta variable y permite unos resultados interesantes. Lo único que debes tener en cuenta es la fiabilidad de la entidad, ya que si la SOCIMI está en malas manos, de poco valen tan pingües beneficios. Si quieres seguir informado sobre las últimas noticias inmobiliarias, ¡no lo dudes y visita nuestro blog inmobiliario!
