hacer un estudio de mercado inmobiliario

¿Cómo hacer un estudio de mercado inmobiliario y por qué?

A la hora de tomar decisiones la mejor forma de recopilar información es realizar un estudio de mercado. El mundo de la vivienda no es una excepción, y es que hacer un estudio de mercado inmobiliario es la forma más eficaz y completa para comprar e invertir.

Pero, ¿en qué consiste un estudio de mercado inmobiliario?

Los expertos definen un estudio de mercado como un proceso sistemático de recopilación y análisis de datos y todo tipo de información acerca de los clientes, competidores y el mercado en general. Los usos de un estudio de mercado son variados, se pueden utilizar para lanzar nuevos productos, para conseguir más clientes o relanzar nuestras ventas.

Si nos referimos al sector de la vivienda un estudio de mercado inmobiliario puede ser usado para conseguir el máximo de información posible (como por ejemplo, leer este artículo) con diferentes utilidades como la venta, el alquiler, la inversión o sencillamente, conocer mejor a nuestros competidores.

En definitiva, un estudio de mercado inmobiliario es la obtención de información.

“La información es poder” Francis Bacon.

Para recopilar la información se puede recurrir a una serie de herramientas que permiten analizar la información para la toma de decisiones. Para ello, hay que tener en cuenta los siguientes aspectos:

  • Datos. Es el elemento principal del estudio, cualquier dato como el precio medio de un piso, o cuánto se debería pagar por un alquiler son algunos ejemplos de datos que componen un estudio de mercado inmobiliario. Eso sí, no todos los datos son válidos ni útiles, sin embargo, es importante jugar con ellos y cribarlos para que sean eficaces.
  • Información. Este aspecto es crucial en el proceso de cualquier estudio de mercado. La información es lo que nos permite sacar la verdad y conocer el mercado de forma global. Para ello es necesario tener una idea del panorama inmobiliario, de esta forma, se pueden crear patrones y relaciones entre los datos para saber cuáles son los importantes, y lo más importante, cómo utilizarlos e interpretarlos.
  • El conocimiento consiste en organizar la información dentro de un patrón o marco conceptual para tener una referencia inicial del estudio de mercado inmobiliario. Por ejemplo, al hacer un estudio de mercado inmobiliario debemos tener unos objetivos que determinen si lo conseguiremos o no. El conocimiento ayuda en este proceso y es que cuanto mejor conozcamos el mercado de la vivienda más nos ayudará en el proceso. Para ello, debemos hacernos preguntas clave (qué objetivos tenemos, qué buscamos, cuál es nuestra meta y similares) que nos van a dar información que nos ayudarán a entender todo el panorama y el mercado de una forma global. De esta forma, seremos capaces de entender qué cosas podremos obtener con el estudio y cuáles no.

¿Qué tipo de información necesito y cómo la recopilo?

Una vez que entendemos la importancia de los datos y su recopilación necesitamos saber cómo vamos a recopilarlos. Los datos de un estudio de mercado inmobiliario se pueden dividir en 3 partes, los datos de mercado (pisos y viviendas), los datos sobre el público (precio medio de una hipoteca, salarios) y los datos sobre la competencia.

Pero mejor los explicamos con más detalle.

  • Los datos de mercado consisten en tener una idea global del área, ciudad o sitio donde vamos a hacer el estudio de mercado inmobiliario. No es lo mismo hacer un informe de un barrio o una ciudad que de una provincia, o un país. Por ello, es importante hacer una limitación y saber qué necesitamos. La razón es que si pretendemos hacer un estudio de mercado inmobiliario debemos recordar que lleva tiempo y dinero.

Siempre tienes la opción de contratar una inmobiliaria o una agencia ya que ellos conocen mejor que nadie el mercado y te puedes ahorrar mucho tiempo consultándoles a ellos.

  • Los datos sobre el público. Este aspecto es un poco teórico y consiste en una recopilación de información sobre tu público objetivo. Por ejemplo, si estás buscando un piso para alquilar deberás centrar tus esfuerzos en buscar datos para conocer a tu inquilino ideal. En cambio, si lo que quieres es vender una vivienda lo ideal es conocer el mercado de tu ciudad para responder a las siguientes preguntas; saber cuál es el precio medio que se paga, si es una ciudad industrial u obrera, qué tipo de personas habitan la ciudad y cuál es su poder adquisitivo.

De esta forma, podrás valorar aspectos y determinar un precio objetivo para tu vivienda, o mejor aún, vender tu vivienda en otros mercados como el extranjero. En definitiva, conocer a tus futuros clientes te ayudará a cumplir tus objetivos.

  • La última cosa que debes saber sobre los datos es conocer a tus competidores. Si quieres obtener resultados rápidos y efectivos debes saber cómo se mueve el mercado, saber cuáles son los vendedores y la gente con la que compites te ayudará a conseguir mejores oportunidades. Hacer un estudio de mercado inmobiliario te ayuda a ganar a tu competencia ya que obtienes una imagen clara de sus intenciones y fortalezas.

No es lo mismo acudir al mercado sin ningún tipo de información que sabiendo cómo piensan tus posibles competidores. Imagínate por un momento que estás a punto de cerrar una venta y no sabes cómo convencer al cliente que tiene otras ofertas diferentes a la tuya. Si sabes lo que tu competidor (vendedores o particulares) ofrece puedes mejorar la oferta y ganar una venta.

Por último, recuerda que hay muchas formas de hacer un estudio de mercado inmobiliario, sin embargo, en muchas ocasiones no se responden a todas las preguntas y no se completan todos los datos. Un claro ejemplo es acudir a internet y hacer una base de datos, pero en internet no vas a encontrar toda la información.

Otro ejemplo es hacer un estudio de una zona acudiendo a entidades públicas y privadas para conseguir todo tipo de información, el problema es que mucha de la información que te dan las entidades es incompleta y necesitas complementarla con información actualizada. En definitiva, hacer un estudio de mercado inmobiliario por uno mismo lleva demasiado tiempo y esfuerzo y nunca será tan completo como el de una agencia inmobiliaria, básicamente por la falta de datos.

En cambio, acudir a una agencia inmobiliaria con experiencia te va a reportar una serie de ventajas desde el primer momento. Ten en cuenta que ellos son expertos en la materia y son los mejores aliados para que puedas tomar decisiones documentadas y con poco margen de error.

Ellos podrán planificar tu cartera de inmuebles y te ayudarán a identificar tus clientes y saber cuáles son tus puntos a favor y en contra. Un estudio de mercado que se precie debe tener índices y datos socioeconómicos, datos de demanda, datos de mercado (precios por metro cuadrado, precios de hipoteca, alquiler, número de viviendas), tipología de inmuebles, años de construcción y demás datos de importancia.

“El conocimiento se adquiere leyendo la letra pequeña de un contrato; la experiencia, no se adquiere leyéndola.” Francis Bacon.

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